对刚来纽约购房的人，总有一种不知所措的感觉，对这个城市不了解，对当地的购房流程更是一头雾水。
但看完这篇教程，你一定会心中有数，不再感到茫然。当然购房这样一件重要大事，你一定需要一个得力帮手，帮你全程护驾，陪你走过每一个过程，这个重要帮手就是地产经纪。
寻找经纪人
首先您必须联系一到三位纽约地产经纪，如果你打算在曼哈顿购房，就一定要选择专攻曼哈顿地产的经纪。纽约很大，每个区域的房产特点都有不同，因此选择对单个区域非常熟悉的经纪至关重要。
和这些经纪联系上后，你可以把自己的需求和想法告诉经纪，在交谈沟通的过程中，你可以判断每个经纪的能力和经验，从中选择一位你值得信任和默契的经纪作为你的代理经纪。一旦你们建立了代理关系，这位经纪便会投入精力和时间，为您的购房进行规划和量身定做，而买家经纪的佣金不用您来支付，而是由卖家支付。
需要提醒的是，纽约地产经纪人都是通过考试获取经纪执照，因此一旦选定一位经纪，你应该充分信任他的专业意见和判断，切不可在同一时间跟不同的经纪同时联系看房，这样做往往得不偿失。经纪和买家只有相互信任，经纪才会百分百投入，他们也想通过给你的优质服务获得好口碑，为自己赢得更好的声誉和推荐。
当然在合作的过程中，如果你发现经纪不符合您的要求可换掉经纪，另选他人。但如果你最终购买的是前一个经纪带您看过的房源，前一位经纪仍然可以向卖家索要佣金，因此卖家经纪对这一现象都很警惕。
挑选房源
经纪和购房者的相互信任还表现在，你必须要把购房的想法尽可能详细地告诉经纪，比如买房的用途是自住还是投资，对社区有哪些具体要求，资金是否到位，是否需要贷款，过户交房的时间要求，是否有学区的考量等等。
提供越详细的信息，经纪就能帮您筛选出最接近你要求的房源。拿到这些房源信息，可以先纸上谈兵，了解一些基本情况。如果是自住，看交通是否便利；是否近公园；学区如何；治安好坏；生活机能是否健全等。如果是投资出租，看地段的租金潜力和增值潜力，还可以了解管理费、房产税等费用，如果有421A减税, 何时过期……初步淘汰不合意的房源。
实地看房
下一步就可以进行实地看房。纽约看房都要提前24小时预约，好的经纪为了能使您在有限的时间内看到更多的房源，必须精心安排行程路线和时间，要和卖家经纪不断沟通电话和email，因此对经纪好不容易安排的行程，不要随意取消。尤其在最后一刻取消预约，是非常不专业的做法。
在看房的时候，重点看什么？
首先看楼盘所处的环境，周边的生活设施、公共交通和人群是否是自己喜欢可接受的。小小的曼哈顿就有40多个社区，每个社区都有自己的风格，你在选房前需要自己做些功课，了解每个社区的特色，也可以和经纪讨论，最主要是自己亲自走一走，实地感受一下。
一般来说上东城和上西城适合有孩子的家庭入住，中城适合商务人士，下城适合白领和年轻人。
到了公寓里边，可以重点看这些方面：
a) 朝向: 如果是华人喜欢东或南的朝向，但曼哈顿高楼林立，应重点考虑窗外是否开阔，是否有阳光。
b) 面积: Studio 400sft~；1BD 600 sft~；2BD 900sft~
c) 价格：了解该地区的平均房价；了解每平方尺的价格
d) 楼层: 越高层越好，最好购买30%以上的楼层为佳
e) 房型: 方方正正，少走廊，空间利用率高
f) 设施：厨具卫浴的品牌，储物间多寡，油烟机是否有管道通室外，单元内是否有洗衣烘干机
g) 费用：物业管理费和地税
h) 大楼设施：健身房，24小时门卫、儿童游乐室、会所、游泳池
出价
一旦选中满意的房子就可以出价。千万不要以为纽约房子可以随意杀价，对卖家而言，如果定价太高，少人问津，卖家也会自动降价。因此曼哈顿的房价一般都在合理范围内。尤其那些刚需的一卧或二卧单元，在曼哈顿非常抢手，一些品相好的房源，往往在上市一周内就被签约。因此如何有效定价出价，可以和经纪人商议，听取专业意见。
在经纪为你写出价信make offer的时候，你必须提供以下文件：首付款资金证明，贷款预批信以及Financial statement（资产证明表）。这些文件非常重要，必须事先准备好。这是许多买家往往忽略的，他们先急着找房，而没有做好文件准备。因为在递offer的同时，卖家需要通过你递交的文件了解你是否是一个准备好的买家，才会和你进一步谈价。
递交offer之后，会有几种情况出现：1）卖家接受你的报价；2）你的报价太低，卖家不予回价；3）卖家给你一个新的报价Counter offer。
一旦你们谈妥了价格，就进入下一个阶段，签署合同。这时你购房的另一外专业人士出现了，那就是律师。
签署合约
您选定哪位律师，最好在谈价前就确定好，一旦Offer Accepted, 卖家律师便会把合同寄到你的律师处，一般有五个工作天，你和律师一起研究合同，进行修改沟通，一旦双方对最终的合同认可了，由买家先签字，并提交买价10% 的订金，之后卖家在合同上签字，这样合同才算锁定生效。
贷款申请
如果需要贷款购房，这时可以立即向银行申请房屋贷款，在纽约贷款一般需要2-3个月时间。这期间银行会对您购买的房产估价, 您还需要提供各类文件，最终银行发放 commitment letter(贷款许诺信)。有时许诺信附加一些条件，买方必须达到所有条件后，银行才会同意发放贷款。（有关如何顺利申请贷款，另文说明。）
递交大楼申请书
在申请贷款的同时，经纪会为您准备公寓申请文件。在纽约凡购买二手公寓都需要提交公寓申请书，申请书大致有几个内容 1)申请费、信用调查费、搬入费等；2)合同；3)贷款人银行许诺信；4)个人资料；5)在美资金证明；6)个人和工作推荐信；7)工作核实信; 8) 美国税单等等。公寓申请资料要递交给公寓管理公司，并在公寓委员会审批通过。
验房
到此你的购房流程已经进入尾声，基本大功告成了，下一步就是过户交房了。当然过户前还有一个小环节，在过户的前几天，你的经纪会陪同你对购买房产进行一次final walk through(验房)。如果房屋有损坏或电器故障等问题，可以把问题记下来，由律师之间协商出解决办法。
过户
您的律师会和各方协调安排一个过户时间，同时会发给您一份过户费用表，清楚表明你要支付的各类费用。在过户当天，买卖双方、双方经纪人、双方律师、贷款银行律师、产权公司代表都会出席过户，您和卖家都需要签署大量文件，并交纳剩余费用，最终你会收到一串钥匙和沉甸甸的文件包。
恭喜你在曼哈顿拥有自己的家。作为纽约资深华人地产经纪之一，我帮助无数华人实现安居纽约的梦想，帮他们找到在纽约的家是我最大的快乐！
