在我服务的客户中，我最常被问到的问题是，我们对纽约不是很熟，我选择房产怎么才不会买错呢？什么样的楼盘未来能保值和增值呢？今天我就来聊聊这个话题。
纽约是全美拥有最多经典建筑的城市，说起纽约具有标志性的建筑，大家一定会想到帝国大厦、自由女神像、克莱斯勒大楼、大中央车站等，它们都是纽约这座城市的靓丽名片。纽约也是世界上摩天大楼最多的地方之一，在灿若星河的高楼大厦中，住宅建筑在最近的十年主宰了纽约的新天际线，涌现了一批优质的住宅大楼。
纽约市的标志——帝国大厦
那么问题来了，哪些住宅大楼属于经典的，可以传承而不会被时代淘汰的住宅楼呢，这些楼盘具备了哪些要素，造就它们在未来有极大的增值潜力呢？作为买家，尤其那些预算充足有选择能力的买家，总是希望在纽约能够买到引以自豪的经典楼盘，能够历经时间的考验而不落伍。今天这个视频我就教你如何判断一个楼盘是否属于经典建筑。
放眼如今纽约这个城市的高层建筑，前后有100多年的历史，从建造年代实际上经过了三个大的不同时期，呈现的建筑风貌也各不相同。第一阶段是二战之前，我们统称为战前楼，他们大多出现在1930年代，以帝国大厦和克莱斯勒大厦为标志，很多至今仍是曼哈顿天际线最耀眼的明星。从住宅的角度来说，属于经典的战前公寓并不多，目前比较受欢迎的大多是由原来的非住宅楼改建而成的翻新楼，最典型的代表是华尔街一号和The Woolworth Building。从建筑外观来说，他们都是典型的Limestone石灰岩建构，并配有精美雕塑，具有强烈的欧洲古典建筑风格。
华尔街一号如今焕发新颜，成为豪华高端住宅公寓
二战之后纽约又引来了一波建筑高潮，为了应付婴儿潮出生人口和大量退伍军人的住宅需求，纽约兴建了一批快餐式的住宅大楼，我们称之为战后楼。这些大楼基本都是白砖和红砖结构，外观方方正正，没有多少美学功能而言，更多就是满足基本居住的要求，窗户小层顶较低，这类住宅不仅在外观上很普通，也是目前纽约住宅市场上价格最实惠的选择。
进入2000年之后，住宅的建造工艺和技术都有很大的提升，住宅大楼的外观非常多的采用玻璃结构，这使得整个公寓显得宽敞明亮，而且楼也越建越高。现在纽约最高的建筑80%都是住宅大楼，他们为曼哈顿天际线增添了新的色彩。
那么在最近十年涌现的这些现代化的住宅大楼中，哪些属于明星楼盘？哪些楼盘属于不会很快落伍，而具有较大增值潜力的呢？
记住我下面说的三大因素，它是决定这个楼盘是否成为经典明星楼盘的关键。
第一就是建筑价值。纽约是全球最知名建筑师角逐的战场，每一个建筑师都希望在纽约留下他们的作品。一个好的住宅建筑，首先它的建筑外观具有观赏性和美学价值，必须区别于普通大众楼盘，但又不能为了追求标新立异而华而不实，甚至失去了他的实用性和住宅的功能性。我们见到纽约不少大楼是著名建筑师设计的，由于单纯追求外观的独特性，牺牲了室内单元面积的规整感和布局的统一性，造成外观奇特，但部分内部户型非常奇怪，比如客厅的大窗被不规则的墙体遮挡了光线和风景，巨大的承重墙伫立在客厅中间等等。好的住宅建筑必须是外观和内部的和谐统一。
目前我认为市面上能做到建筑之美的住宅大楼，我举两个例子，一个是2020年建成的位于Chelsea社区高线公园旁的Lantern House，它由英国鬼才建筑师Thomas Heatherwick设计，Lantern House包含两栋建筑，分别位于高线公园两侧，其外侧玻璃凸出的造型酷似灯笼而得名灯笼公馆。这样的外观设计不仅非常抢眼醒目，而且能将采光和视野最大化，将更多的光线和最美的景观引入室内。这是建筑师Thomas Heatherwick在美国的第一个住宅作品，他在纽约的另一个作品也十分引人关注，那就是如今全球游客都要来朝拜的曼哈顿哈德逊广场的公共建筑Vessel，实际上中国人对他也不陌生，上海世博会英国馆也是他的设计作品。
灯笼公馆由英国鬼才设计师席斯维克打造
另一个有建筑之美的住宅大楼是还在建的520 Fifth Ave.。在看惯了纽约众多的玻璃大楼之后，这栋外表既现代又古典的大楼，立刻吸引了我的眼球。他的建筑设计师是KPF Associates，这是一家全球领先的建筑设计公司，总部就位于纽约。至今已经设计并建造了许多地标性建筑物,代表作品有吉隆坡双子塔，北京中信大厦等。这栋建筑最大的特点就是外立面以层次感的外墙承托拱形窗户，具有强烈的设计感，底层入口处也以拱形柱廊打造很有仪式感的大堂。据说建筑师本人从小就生活在曼哈顿中城，这个建筑汲取了纽约很多经典建筑的元素，比如大中央车站和林肯艺术中心的建筑特点。
520 Fifth Ave是经典和现代建筑风格的有机结合
这两栋住宅楼体现我所说的建筑价值，具有强烈的标识性，你走到这个街区，都会被它独特的建筑外观所吸引，这样的建筑不会随着时间而落伍，具备了作为地标建筑的潜力。
第二个使得住宅成为经典楼盘的因素就是土地价值。我们知道纽约是全美第一大都市，人口密度也是最高的，尤其是曼哈顿，它是一个面积仅有23平方英里的岛屿，居住着超过160万人口，是世界上人口最稠密的地方之一，因此曼哈顿的土地被称为寸土寸金一点儿都不为过。但即使在曼哈顿土地价值也是有区别的，一般来说曼哈顿的精华地段集中在下城、中城以及上东区和上西区，这些地区的房价中位数已经达到130万以上，如果再严格或者更细的区分，中央公园南边和中城五大道，那更是极为稀缺的黄金地块了。先拿中央公园来说，中央公园是全球面积最大的都市中的公园，这里四季分明风光优美，是纽约人休闲运动娱乐的重要场所。中央公园以59街为起点，因此从57街到59街紧挨着中央公园的这些街区，就是最好观赏中央公园景观的绝佳地段，如今因为57街上有一批售价达亿元以上的公寓，而被称为亿万富翁大道，这些楼盘像全球最高住宅大楼Central Park Tower， 111 West 57，432 Park Ave以及220 Central Park Tower, 这些楼盘都因为坐落在中央公园旁，并拥有绝佳的中央公园景观，而身价百倍。
被誉为纽约灵魂和心脏的中央公园
五大道是全美最贵的一条街之一
另一个黄金地段便是中城的五大道，它是曼哈顿的中轴线，这里不仅汇聚世界各大品牌旗舰店，也是纽约知名地标所在地，像帝国大厦，洛克菲勒中心、纽约现代艺术博物馆等都坐落在五大道。它是世界繁华都市生活的缩影和象征，最知名的连锁酒店、百老汇音乐剧、世界顶级艺术展、最流行的服装珠宝店、最顶级的餐厅酒吧通通都围绕着五大道，居住在这里的人享受的是全球最令人羡慕的曼哈顿生活方式。我之前提到的520 Fifth Ave便是位于此地，因此这个楼盘的土地价值不言而喻，它给你带来的生活方式也是一目了然。
第三个决定是否是值得购买和有增值潜力的因素是社区价值。我们购买一个楼盘不仅仅是用于欣赏，而是拿来过日子的。因此我们还要考虑楼盘所在的社区是否符合我们的生活方式，是否给我们生活带来便利。一个成熟的社区是楼盘保值升值的重要因素。所谓成熟的好的社区，在纽约有以下几个标准，一是交通便利。纽约是一个靠公共交通维系的城市，地铁是主要出行方式，因此楼盘附近是否有便捷的地铁线是非常重要的。二是社区的安全和环境，它包括居住人口结构，收入水平和教育程度，以及社区绿化空间和运动设施等，这些都决定这个社区是否是一个舒适的居住社区。三是便利的生活配套设施，比如餐馆超市等是否都在步行的范围内。纽约有两大超市连锁店，Whole Foods 和Trader Joe。所以你在搜索房源的时候，不妨看看周围有没有这两大超市，因为这些连锁超市开在哪里，都事先做了尽职调查，只有社区人口和消费水平达到一定水准，他们才会开进社区。
以上我通过建筑价值，土地价值和社区价值这三个方面来说明，如果住宅楼盘具备了这三个因素，那便是一个好选择。那你看到这里，一定会问，除了你上面提到的那几个楼盘之外，还有没有其他楼盘符合这三个条件的，是的纽约有丰富的居住社区，每个社区都有相当经典的楼盘，比如布鲁克林的11 Hoyt，Brooklyn Point，曼哈顿下城的25 Park Row，15 Hudson Yard, The Cortland, 曼哈顿中城的277 Fifth Ave，Rose Hill，Madison House，上东区的520 Park Ave，50 West 66 Street ,上西区的200 Amsterdam, Park Loggia等都具备了我所说的三大要素。
当然我无法对每一个楼盘进行一一点评，而且每一位买家的需求和预算都有不同，如果你们有具体的购房要求，可以直接联系我。我是居住纽约20多年的资深地产顾问陈东，为你在纽约购房置业提供最佳选择和方案。
