纽约市作为全美最大都市，是全球买家的向往居住之地，它的房地产市场与其他市场不同，特点是价格高昂、手续复杂且竞争激烈。然而，尽管面临挑战，许多纽约人仍梦想在纽约五大区拥有一套房子。这个过程可能令人生畏，尤其是对于首次购房者而言，但回报和结果是令人向往的。今天我来详细介绍成为纽约市屋主所需了解的一切。
决定在纽约买房之前，你一定有无数的问题在脑海中盘旋，而且没有明确答案？比如，我应该租还是买？纽约市的一套公寓到底要花多少钱？什么是合作公寓与共有公寓，区别是什么？购买纽约房子的交易成本、税费和费用有哪些？买房是否存在最佳或最便宜的时间？我的首付款要准备多少？我需要一位经纪人吗？
不着急，这些问题，我尽量用最简单的语言来回答你，我是居住在纽约25年，有15年房地产买卖和投资经验的资深地产顾问陈东，我和我的团队已经帮助数百名新纽约客在纽约安家落户。
首先我来回答你是应该租还是买？
显然，在纽约买房是一项大工程。这里的房价高得惊人，甚至在市场低迷时也比美国其他地区高。那么你如何在租房和买房之间做出选择呢？如果你是潜在的首次购房者，请问自己以下几个问题：您打算很快搬家吗？如果您不打算长期留在这里，那么租房可能更有意义。租房的好处是比较灵活，如果您即将经历一些变化，比如工作调动或家庭变故，那么收拾东西搬家会容易很多，您不必担心出售房产带来的大量工作和困扰。
另外您的财务状况如何？相对来说租房费用较少，能让您保持更充裕的财务状况。您无需一次性拿出买房费用。而且出租屋的维修大多是房东的责任，而不是您的责任。
还有你喜欢某个社区吗？在决定长期在某个社区或地点购置房产之前，不妨先试租一段时间，深度了解周围环境。如果你爱上了一个社区，那么买房就是让它成为你永久家园的好方法。
还有你喜欢布置自己的居住空间吗？如果你有自己的房子，你可以尽情的改造和翻新它，按照你的喜好布置出一个温馨的家。如果租房，你就不必把时间和金钱投入到你不拥有的东西上。
另外，购买房产也是一种理财投资手段，无论是从积累资产还是从税收减免的角度来看，都有一定好处。
第二个问题：纽约市的一套公寓到底要花多少钱？
与许多城市一样，这取决于您选择的位置以及当下住房市场的状况。根据纽约最大地产网站StreetEasy 数据，截至 2024 年 10 月，纽约五个行政区的房屋中位数为：曼哈顿160万美元，布鲁克林110万美元，皇后区66万美元，布朗士37万美元，史坦顿岛72万美元。
当拥有一套房产之后，平常有哪些费用呢？主要有两项，物业管理费和房地产税，两项费用加起来基本是每月每平方尺1-2元之间。
第三个问题是，什么是合作公寓和共有公寓？
第一次在纽约买房的朋友，经常会发一些房源信息给我，说你看这个公寓地理位置很好，但价格比同地区的便宜很多。我基本能猜到这是合作公寓。纽约公寓分两种，合作公寓和共有公寓，从外表无法分别。合作公寓买家实际上购买的是一家公司的股份，该公司拥有整个住宅建筑。通常，您单位的大小与您拥有的股份数量相对应，单位越大，股份越多。潜在买家必须得到公司董事会的批准，这个过程会涉及面试、推荐和满足严格的财务要求。合作公寓的业主需要每月支付维护费，其中包括房产税和物业费，并遵守大楼的一系列规则，比如不能随意出租该单元等等。
如果您选择购买的是共有公寓，您将拥有该单元的独立产权，共有公寓往往位于设施更齐全的新开发项目中，购买的审批流程比合作公寓要轻松得多，业主没有太多严苛的规则要遵守，在转租等方面拥有更大的灵活性。当然共有公寓的价格就高于合作公寓。
至于是选择购买合作公寓还是共有公寓，主要看买家的条件，如果你是用于纯自住，而且有稳定的工作和报税记录，同时能经历繁琐的审批过程，合作公寓是个不错的选择。如果你追求高品质现代化住宅，而且资金充裕并希望未来可以随时出租，买卖也不受限制，你应该选择共有公寓，它让你的资产更加灵活，容易变现。我的大部分买家购买的是共有公寓，尤其是高净值的新移民。
第四个问题：购买纽约房产的交易成本、税费是多少？
除了房产的价格以外，您还需要考虑交易费用，这些费用通常占房屋购买价格的 3-6%。
交易费用包括房地产律师费、银行律师费、抵押贷款申请费、估价费、抵押贷款税、产权保险等。一些合作公寓会收取翻转税flip tax。新开发的公寓，买家要支付转让税transfer tax。另外购买价值超过100 万的房屋，必须支付1-4% 的豪宅税。关于购房费用以及如何节省这些费用，我有一期视频专门谈到，有兴趣的观众可以找出来看看。
第五个问题：买房是否存在最佳或最便宜的时间？
即使是地产专业人士，把握市场时机都很难，想去探房价最低点更是不靠谱的事情。但无论市场表现如何，所谓合适的购房时机就是你已经准备好的时候。如果您已做好资金和心理准备，并且由于生活变化而想要尽快搬家，那么现在可能是开始买房的最佳时机。通常从选房到过户，必须留出2-4个月的时间。
尽管如此，买家还是可以遵循一些经验法则。纽约市的房地产具有季节性，通常，房源库存在 4 月至 6 月之间达到峰值，届时有更多的房源选择， 10 月份是房源库存较少的时期，春季和秋季的降价幅度也会增加，尤其是在国殇节和感恩节之后，是比较容易谈判的阶段。
我和你分享一个有趣的现象，如果某套房产在市场上放置了一段时间，这很可能是机会来临的标志。大部分购房者会避开这样的房产，认为它应该有什么问题，但它也许是一块隐藏的宝石。可能之前价格定位过高，或卖家错过了某个机会，我们要打破从众心理，这个时候就是和卖家谈价杀价的最好机会。
第六个问题：纽约买房首付通常是多少？
纽约市的标准首付与全美其他地区一致：20%，剩下 80%可用贷款。许多合作公寓有更严格的要求，例如要25-30%的首付。但也有一些新开发的公寓允许只付10%的首付，让首次购房者更容易拥有房屋。
无论是否是首次购房，获得贷款预批信都是必不可少的。预批信是一个正式流程，贷款专员会确定您是否有资格获得特定价值的贷款。卖家也会倾向于和获得贷款预批信的买家进行谈判交易，当一套公寓有多个报价时，这会让您更具有优势，因为卖家认为你是一个做好财务规划的靠谱的买家。
第七个问题：您需要买家经纪人吗？
在纽约买房时，聘请买方经纪可以让整个过程轻松很多。经纪人会为你做大部分工作。他们会处理购房中的所有细节，让你了解任何顾虑或陷阱。此外，经纪人通常对当地房产市场有内幕消息。除了指导您完成购买流程并陪同您看房选房外，还可以帮助您出价、与卖家协商报价、推荐贷款专员、联系房产律师等。总之地产经纪人和会计师、律师的角色是一样的，提供专业的顾问式的服务，当然如果这一切你自己都能搞定，就像你可以自己制作一件衣服，你就不用裁缝了。关于聘请经纪人的费用，可以和你心仪的经纪人面谈后共同商议决定。
以上是在纽约首次买房时候，你需要大致了解的事项，有了这些基本概念，您进入购房市场就不会手足无措，或不知如何下手。我是纽约资深地产经纪陈东，有任何具体问题都可以联系我。
