（此文写于2020年11月）
今天的话题，来谈谈疫情期间纽约哪些社区房产的降价幅度最大，以及有多少卖家是在亏本卖房。这些信息可以带给我们那些启发，对现在或将来在纽约购置房产的人有哪些参考作用？
根据StreetEasy的数据，从3月16日纽约市进入停业模式开始到9月30日，这个期间共有6,738处房产完成交易，其中有74%，也就是近四分之三的房屋售价低于标价。
StreetEasy列出了10大降价幅度最大的社区，其中曼哈顿占了四个社区，布鲁克林占了三个，皇后区占了三个。排在第一的是曼哈顿中城，而房价最贵的TriBeCa和SOHO也榜上有名。
由于疫情，使得人们在购买房产时，原来优先考虑的因素，现在反而变得不那么重要，比如通勤上班的时间长短，是过去人们买房的首要考量，但现在许多人在家办公或去办公室的天数减少，因此通勤便利已经不再是购房的第一要素。
最明显的例证就是曼哈顿中城Midtown是房价下降最大的社区，疫情期间84%的房产打折出售，平均降价幅度达12.4%，为买家节省的中位数为25万美元。曼哈顿中城是纽约CBD，这里不仅是公司办公楼最密集区域，也是文化娱乐最丰富的社区，剧院博物馆餐厅酒吧林立，过去如果住在中城不仅能免去上下班的通勤之苦，同时娱乐休闲活动也很方便，但在疫情期间，中城的房产便失去吸引力。
曾经繁华的曼哈顿中城疫情中显得萧条
TriBeCa和SOHO则是全纽约房价最贵的社区，疫情期间高价位的房产也是降价最厉害的，TriBeCa和SOHO的降价幅度分别是10.1%和8.1%。
在这十大社区中，有三个华人聚居区榜上有名，他们是皇后区的艾姆赫斯特Elmhurst，以及布鲁克林的戴克高地Dyker Heights和日落公园区Sunset Park，降价的幅度分别是9.0%，8.3%，7.7%。
这个信息对未来买家有何意义，我们知道疫情中曼哈顿的房产损失最大，曼哈顿最吸引人的光彩都黯淡了，办公室空置率很高，所有的娱乐休闲交际生活都停摆了，因此当前住在曼哈顿的意义不大。但曼哈顿永远是全美大都市房产的一个最耀眼的明珠，一旦疫情被控制，一切恢复正常，曼哈顿的活力和光彩就能快速恢复。现在疫苗传出了好消息，因此曼哈顿房产的复苏指日可待，买家或有眼光的投资人可以趁着现在房价低迷期入手，因为这样的进场窗口期我认为不会太长。
我们再来看另外一个数据，这是从卖家角度分析，究竟有多少卖家在亏本卖房，也就是售价比当初的买价还要低。
根据曼哈顿房地产分析平台UrbanDigs的数据，自6月房地产市场重新开放以来，曼哈顿大约25％的交易显示卖家在亏本销售，售价和当初买价相比平均损失了10％，而价格超过400万元的曼哈顿房产平均损失为15％。
数据显示大部分亏本销售的卖家，基本是在纽约房地产上一个高峰期，也就是2014年以后购买的房产。
数据也显示这段期间曼哈顿更多的成交价是高于卖家当初的购房价，有75%的交易是让卖家盈利的，平均涨幅34%，其中200万美元以下的房产涨幅最大。大多数盈利的房产是在2008年金融危机之后到2011年之间购买的。这说明赚钱的卖家当初买房买在了上一个房产周期的低点，而亏本的卖家是买在了上一个房产周期的高点。这个原理和股市是一样的，购买房产也必须低买高卖。
布鲁克林房产交易的情况比曼哈顿乐观，这份数据显示，自6月份以来，仅有5％的交易比前一次交易亏损，平均损失为12％，大多数出现亏损的房产是在最近四年内购买的。而让卖家盈利的交易占了95%，平均收益为63％，其中也是200万美元以下的房产收益最大。大多数盈利的房产是在2012年和2013年购买的。
需要特别指出的是，当卖家接受的报价低于当初买入价时，他们不仅仅损失在售价上，卖方的损失还包括当初买房和现在卖房的相关费用，以及装修维护等费用上。
比如买房时，买家要支付2％到4％的过户费用，售房是要支付8％到10％的过户费，如果再加上装修维护费等，卖家的损失远远大于售价上的差异。
从这一组数据告诉我们，纽约房产需要长期持有，5年之内卖房大部分无法获得盈利，如果还买在了房价高峰期，亏得就更大，同时作为投资，购买200万以下房产似乎更稳健，预期涨幅也更大。
我想在疫情期间卖房，很多人应该是无奈之举，只能接受较低报价。这些卖家可能工作和生活发生改变需要搬迁，或者有些卖家遭遇财政困难无法保留房产。
但有些卖家此时卖房却有战略性的考量，比如需要升级换房的卖家，就希望在相同的市场周期中购买更大的房产。比如，卖家100万的房产接受了90万的报价，卖房亏了10万，但他接着购买200万美元房产也得到10％的折扣，这不相当于赚了20万美元。
总之，现在纽约仍是一个买方市场，大部分买家进入市场没有太强的紧迫感，由于房源供应过多，买家可以享受不少折扣优惠，但是不少买家对市场保有不切实际的想法，希望房价能腰斩，但实际上纽约房价降幅最多不超过20％，尤其很多卖家现在标价已经符合市场的实际情况了，这就使得市场上买卖双方的价格差距很大，因此不少经纪抱怨经常收到一些不合理的报价，所以现阶段要达成一个交易并不容易。
华人新兴居住社区Dyker Heights疫情期间房价有所下降
