确定房价范围（Price Range）

 首先你要知道你能买得起多少钱的房子。如果你不需要贷款，全现金购买，那就看你手头有多少流动资金。要注意的是，除购房款外，需要额外准备5%-10%的过户费和未来一年的房屋维持费。

如果需要贷款，有一个简便的计算方法确定可以买什么价格范围的房产。一般来说你能贷到最高贷款额度是家庭年收入的4-5倍。如果你家的年收入是$100,000，你可以得到贷款额为$400,000-$500,000。如果你有$80,000现金做首付款(Down Payment)，你就能买$480,000-$580,000的房子。

注意：最好准备20%以上的现金做首付款，这样可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。

首付款在自己无法筹集的情况下，可以用别人赠予的钱。在美国，每年每人可给任何人提供$12,000的现金做赠予款不用付税。如果你的父母各给你$12,000，你就有$24,000。如果你的父母再各给你的配偶$12,000，你们就有$48,000。首期款最好提前2-3个月存到你们的银行账户，这样可以免去填写赠予信(Gift Letter)。

决定买房地点(Location)

上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。纽约是个公共交通非常发达的城市，民众基本靠地铁通勤，所以离地铁越近的地方房价越贵。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。

纽约五大区，每个区都有不同的居住社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。交通便利、治安好、生活配套设施完善的社区，房价相对高，你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现学区房一说。

每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。在纽约可以用Greatschool这个网站查看学校的评分。

 从地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。

什么是理想居住社区的标准

一个好的社区对您的生活方式有很大的影响。但是怎样才能找到可以安家的理想社区呢？下列步骤来找找看。

1，列一个您常去的活动场所的清单——超市、图书馆、电影院，健身俱乐部，教堂等。看看您每天或经常出入的这些地方离您考虑购买的房子到底有多远。 

2，检查一下当地的学区。如果你有孩子这一点尤其重要，而且它也可以影响您房屋的转售价值。您所在城市的教育部门或许可以提供关于此学区的考试成绩，班级人数，学生上大学的百分比，和资优班计划等资料。如果您有学龄儿童，您应该去参观您正在考虑的社区学校。 

3，了解此社区是否安全。可以要求警察部门提供社区犯罪统计数据。不仅要考虑犯罪的数量，而且类型也要考虑：例如是盗窃还是武装抢劫，和犯罪的趋势是增加还是减少。此外，犯罪中心是只在部分街区，如零售店面附近还是在很多的方都有发生？ 

4，确定社区附近的经济是否稳定。请向地产经纪查询，看看此社区附近居民的收入和房屋的价值是否稳定或上升。此地区的商业楼宇或房屋空置几个月才租或卖掉？

5，看看社区未来有哪些规划和改变。从当地房地产经纪人或政府规划机构也可以了解到当地的发展计划或其他变化，例如要建一所新学校或车站，或者垃圾填埋场等等，这些很可能会影响您房屋的价值。

6，实地了解。一旦您找房集中到两个或三个街区，去那里走走。看看是否有整洁的家园和良好的维护？安静的街道？您的感觉怎么样？选择温暖的一天，这样您可以与在外面工作或玩耍的人交谈。

如何挑选房屋类型(House Type)

同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Town House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的可以买有管理的社区联栋屋，希望有健身房、会所、屋顶花园等公共设施的可以选公寓。

买公寓，每个月要交物业费，由于公寓有公摊面积，修缮管理费用高，所以公寓物业费(Common Charge)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多，公寓的物业费包括水、煤气、暖气；共用设施的用电、消防警钟系统；大楼维修费和保险费、门卫清洁人员工资等。如果是合作公寓，还包括地税和大楼的贷款。公寓费如果自己住也还划算，但如果是出租，万一空着，还要照付物业费费。

为什么买房一定要找经纪人？ 

首先，经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。

第二，经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。 

第三，经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱, 因而可以据理力争地为你砍价。

第四，经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。

第五，纽约经纪人为买家的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。

最好与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（Exclusive Buyer Agency Agreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。如果你怕受独家买方经纪人合约的太大限制，你可以注明此合约仅限于该经纪人带你看的房子，甚至仅限于某一栋房子。合约有时间限制，如果不放心，可以先签一个月的合约。经过一个月的试用，对经纪人的服务满意，可再签三个月甚至六个月的合约。

随着网络的日益普及推广，人们掌握各种房屋资讯的途径不断拓宽，因此有些人认为，不用经纪人自己查找房屋，自己与卖主谈判，这样卖主可以把需要花在买方经纪人身上的佣金，返还在房价中，买主可以得到更便宜的房价。在实际交易中真是这样吗﹖

这种想法往往因小失大，没有经纪人，买主同时也失去了保护。合同一旦签成，您无法退出，无法讨价还价。如果您找了一个有经验的经纪人代表您，同时您也和您的经纪人签了合同，当您找到了一栋您中意的房子，您的经纪人会帮您准备合同，而这些合同大多是以保护买卖双方为前提的，合同中会有很多的条款会给您一段时间，允许您对这栋房子进行检验，对社区进行调查，对周围的环境、学区、发展潜力进行整理分析，而在这段时间内您能以合法的理由选择退出，或是继续这个合同，无须承担任何风险，而当您在房检或其他检查中发现了问题又不想退掉这个合同时，您的经纪人会代表您与卖方讨价还价，为您争取最大的利益。

 美国许多州法律规定卖方经纪人只能代表卖方的利益，不能一个经纪人同时做买卖双方的代理。如果同一个经纪人同时代表买卖双方，一定要在代理之前向买卖双方声明是他们双方的代理人。如果您没有买方经纪人时，卖方的经纪人可以帮助您做一些事情以完成这笔交易。他可以帮您找律师，商定合同内容，找人做房检、白蚁检查等事情。但当您的权益和卖主的利益有冲突时，他还是会维护卖主的利益。

还有一个误区是很多朋友认为如果在建筑商手裡买新房就不需要经纪人了，因为建筑商都有自己专门的销售人员，这些销售人员大多数训练有素，态度和蔼，在签合同前对您有求必应，给您的感觉好像他就是您的代理人，请不要被这些现象迷惑，羊毛出在羊身上，一旦您签了合同他们会按照他们的应许去做不错，但他们给您的只是您应得的一部分，而非全部，而您的经纪人了解市场知道行情，会帮您争取到更好的价格，会在合同中加入保护您的条款，在房子建造期内如果有任何意外的事情发生，可以让您安全退出合同。

如何找到合格经纪人？

一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。见字如面，文如其人。如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不访打电话或去电子邮件做进一步的了解。如果文章内容能引起你的共鸣，你与这位作者能谈得来的可能性就大。一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。还有一个途径是向亲戚朋友打听，他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

初步选定经纪人后，可与经纪人进行初步接触，了解一下:

 1.经纪人是否有说服力。在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

2.经纪人知识是否丰富。经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

3.经纪人是否敬业。聪明能干的经纪人还要肯敬业能吃苦。你可以问他最多带一位客户看了多少房子，你可以问他最早什么时间能看房子，你可以问他最迟什么时候可以给他打电话。

据美国房地产经纪人协会统计，83.5%的人是贷款买房。如果你是用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预批。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主财务状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)。你的经纪人要根据你的财务状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主财务状况表。如果是现金买房，买主财务状况表就是卖主唯一的依据，所以在报价时一定要附上这份表。

如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。

贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一，它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受财务状况好的买主的报价。

申请贷款预审批准书还需要以下的信息：

•       买主姓名(Buyer Name)
•       社会安全号(Social Security Number)
•       房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
•       贷款额(Loan Amount)
•       贷款种类(Program)：一般是30年固定利率
•       定金(Deposit)
•       过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
•       买主地址(Buyer Address)
•       买主电话(Buyer Phone)
•       买主年收入(Income)

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就要去重新写一张。

最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务

 大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房屋贷款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%或更低。如果你没有其它债务，你可以用收入的36%做房款。

在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。纽约本地一些华资银行的贷款标准也会放宽些。

 贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高，并且呈下降趋势，可用浮动利率。

常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA Loan)。

从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。

当您拿到银行贷款预批信，并且已经有首期款存在美国账户之后，你就进入了买房最重要一个环节：选房看房。经纪人会根据你的要求为你搜索房源，之后将相关的房源信息发到你的电子邮箱或微信。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋、连栋屋或公寓），社区，建筑年代等等。虽然学区也是搜索标准之一，但经纪人是不能评价所谓的学区好坏，所以你要把学校所在地的房子都找出来，然后根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校区域内。

从房源信息中可以看到地址，房价，房型，以及房屋照片。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。有人不喜欢附近有高压线。虽然高压线对人体健康的影响尚有争异，但如果有别的选择，就尽量少找麻烦。还有房子的后院是否开阔，背向树林或空地当然比背对别人的后院要好。如果是独立屋，旁边最好是独立屋。如果是连栋屋，旁边最好不是公寓。对外部环境不满意的，可以排除。

如果选择公寓，一般会看属于哪个居住社区，先在手机上Google一下，看周边是否有便利的交通和生活设施，大楼内有哪些公共设施，物业费和地税多少，户型是否方正，是否较少浪费空间，有时候从户型图便能看出公寓的朝向。

初选过关，淘汰一些明显不符你要求的房源，剩下的房源就可以约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20-30分钟可以看一个，一次可看五到六个房子。

纽约看房都要提前24小时预约，好的经纪为了能使您在有限的时间内看到更多的房源，必须精心安排行程路线和时间，要和卖家经纪不断沟通电话和email，因此对经纪好不容易安排的行程，不要随意取消。尤其在最后一刻取消预约，是非常不礼貌的做法。 

在看房的时候，重点看什么？ 

首先看楼盘所处的环境，周边的生活设施、公共交通和人群是否是自己喜欢可接受的。比如小小的曼哈顿就有30多个社区，每个社区都有自己的风格，你在选房前需要自己做些功课，了解每个社区的特色，也可以和经纪讨论，最主要是自己亲自走一走，实地感受一下。

 以曼哈顿为例，一般来说上东城和上西城适合有孩子的家庭入住，中城适合商务人士，下城适合白领和年轻人。 

到了公寓里边，可以重点看这些方面：

1. a) 朝向: 如果是华人喜欢东或南的朝向，但曼哈顿高楼林立，应重点考虑窗外是否开阔，是否有阳光。
2. b)  面积: Studio 400sft~；1BD 600 sft~；2BD 900sft~
3. c)  价格：了解该地区的平均房价；了解每平方尺的价格
4. d)  楼层: 越高层越好，最好购买30%以上的楼层为佳
5. e)  房型: 方方正正，少走廊，空间利用率高
6. f)   设施：厨具卫浴的品牌，储物间多寡，油烟机是否有管道通室外，单元内是否有洗衣烘干机
7. g)  费用：物业管理费和地税
8. h)  大楼设施：健身房，24小时门卫、儿童游乐室、会所、游泳池

另外不同房屋类型，也有不同注意事项：

• 公寓：购买一卧单元大多是刚毕业不久的单身或情侣，如果作为投资，一卧单元公寓也非常容易出租，因为纽约租客中单身人士占70%。如果打算在两三年内结婚并生子，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了。许多人不喜欢一楼或最高层。两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。
• 连栋屋：如果你需要三间卧室，就买连栋屋。最好有一到两个车库。楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。一楼最好有个半卫生间。
• 独立屋：如果你需要四间或更多的卧室，就买独立屋。一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。楼上最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。第二个在第二卧室内，第三个可供第三和第四卧室使用，如能连接这两个卧室更好。

看房时，可用一张看房比较表，来记录并比较不同房子的优缺点。比如每个房间的大小，布局是否合理，状况如何，等等。

•       地址(Address)
•       要价(Listing Price)
•       政府估税价(Tax Assessment)
•       几个卧室 (# Bedrooms)  
•       几个浴室 (# Bathrooms)  
•       几个车库 (# Garage)  
•       居住面积 (Living Area)  
•       占地面积 (Lot Size)  
•       建筑年代 (Built Year)  
•       客厅 (Living Room)  
•       起居室 (Family Room)  
•       餐厅 (Dining Room)  
•       厨房 (Kitchen)  
•       书房 (Library)  
•       主卧室 (Master Bedroom)  
•       其它卧室 (Other Bedrooms) 
•       衣橱 (Closet)  
•       储藏室 (Storage)  
•       地下室 (Basement)  
•       阳台 (Deck)  
•       前庭 (Drive Way, Side Walk)
•       后院 (Backyard)  
•       状况 (Condition)  
•       学区质量 (School Quality)
•       上班开车时间 (Commute Time) 
•       购物方便 (Shopping)  
•       总评 (Overall Opinion)

在纽约，验房的步骤在签署合同之前，当买家有意向购买该房屋时，征得卖家同意，请有执照的验房师（Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐2-3位验屋师，供买主挑选。如果购买的是公寓，买家一般会省去验屋这一环节。 

一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着验屋师走，可以学到很多东西。验屋师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure)，地基(Foundation)，屋顶(Roof)，地板(Floor)，墙壁(Wall)，门窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供电系统(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖设备(Heating and Air ConditioningSystems)，烟雾报警器(Smoke Detector)等。

验屋师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，验屋师还会帮着估价。好的验屋师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以退出，不再继续交易，其它的问题可以要求卖主修理。但一些卖主在售房时已经表明Sold As Is，意思是按房子原样销售，不负责维修。

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，像房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，像墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

1978年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆，但有些地区到1979年才执行。买1979年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based paint inspection），作为报价合同的附加条款之一。条款有效期一般为十天，检查费大约50元至450元，由买主出。如果检查出油漆含铅，买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理，并出示处理证明书。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让建筑商修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence), 任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。

选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括: 房子上市历史，市场分析 (Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics）。

房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。 

市场分析：因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大，所以市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）卖多少钱。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。 

市场统计数据：房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。 

当你和地产经纪商量出一个报价之后，经纪人会帮你向卖家经纪出具一份出价信（make an offer）。随出价信的还有你的首付资金证明和贷款预批信，以显示你是一位合格准备好的买家。出价信中还要注明定金(Deposit)数额。定金基本不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%，购买公寓一般需付10%的定金。

除了确定报价、定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款。 

房屋检查(Home Inspection)，氡气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查：

在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价, 或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。 

空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)检查：如果在冬季买房，空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中，可以选择在过户后5月31日之前检查空调或游泳池。如果不工作，可要求卖主出钱修理。

报价时还可商议过户日期，一般在30天到60天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，看要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(final walk through)，到银行去开支票。

出价信可包括以下的内容。 

•       房屋系统编号（MRIS# ）：
•       地址（Property Address）：
•       要价（Listing Price）：
•       日期(Date)：
•       买主姓名（Buyers Names）：
•       报价（Offer Price）：
•       过户日期（Closing Date）：
•       贷款额（Loan Amount）：
•       订金（Deposit on Sale）：$10,000
•       房屋检查条款（Home Inspection）：合同批准后7天
•       氡气检查条款（Radon Inspection）：合同批准后7天
•       白蚁检查条款（Termite Inspection）：合同批准后7天
•       房屋估价条款（Appraisal  Contingency）：合同批准后15 天
•       贷款批准条款（Financial Contingency）：合同批准后20 天
•       房屋交易税（Transfer Taxes）：
•       买主年收入（Buyers Income）：
•       买方经纪人（Buyer Agent）： 

卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，卖家会让律师将正式合同寄给买家律师，买家大约有5个工作日和律师审议合同，并做适当修改，直到双方都同意合同条款，由买家先签字，之后卖家签字，购房合同便生效了。

如果不是现金交易，贷款就是购房的关键一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。

选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。

1. 贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2. 房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purposeof Loan)
3. 贷款人情况(Borrower Information)
4. 工作情况(Employment Information)
5. 月收入和支出(Monthly Income and Housing ExpenseInformation)
6. 财产与欠债(Assets and Liabilities)
7. 房地产交易细节(Details of Transaction)

贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内或四份连续的工资单，两年的W-2, 最近三个月的账户流水账，等等。如果没有W-2, 要提供两年的税单。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。 

有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。

递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。 

买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。

贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。740-800分算良好信用分，800-850分算优质信用分。信用分低于640或者没有信用分很难贷到一般性贷款 (Conventional Loan)。申请低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)，最低信用分是600。信用分越高，利率越好，另外头款越多，利率越好。

如果首付款低于20%，银行要求购买贷款保险（Mortgage Insurance） 

怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

• 过去付款情况(Past Payment Performance) 35%
• 信用卡使用(Credit Utilization) 30%
• 信用史(Credit History) 15%
• 信用种类(Types of Credit in Use) 10%
• 信用查询(Inquiries) 10%

因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。如果夫妻联合贷款，信用分是按照低的一方来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。

房屋保险保什么？

1.建筑物的重建值以及房屋本身/内部装修：

包括围墙，车房，车道，游泳池等。如果房屋发生火灾，或因大风倒塌，保险公司会赔偿你人工费和物料费，并尽可能修葺为受损前的规格。

2.个人财产；包括家私，电器，衣物等：

很多人会忽略这一点，觉得这些东西不值钱。其实不然，如果你把所有物件的价值统计起来， 数额绝对会超出意料之外。

3.修复期生活开支：

如果房屋因各种原因受损导致生活不便或不能居住，在修复期间，保险公司会承担相应的生活开支，包括短期的酒店居住或租房费用，给屋主省去很多不必要的烦恼。

4.业主责任险：

也称为第三方责任险，例如有人在你未清扫干净的车道上滑道，或是因喷洒农药导致邻居不适等都属于你的房屋保险保障范围内。

房屋保险类型：

房屋保险根据房屋居住的性质，基本分为三大类：自住屋屋主保险、出租屋屋主保险（房东保险）、以及租客保险

三种保险中一般都会认为自住屋保险最贵，因为它保护的东西最多。事实上反而是出租型屋主保险最贵，因为租给他人使用相对来说人员流动性较大，而且租客很难像屋主本人一样去爱惜打理。而自住型房屋居中，租客保险是最便宜的，因为只需保障他个人的财物和责任就够了。

房屋保险等级：

美国住房经常会有天灾人祸的风险，例如2012年纽约遭遇的sandy飓风，但是并不是任何灾祸引起的经济损失都能得到赔偿。可以说房屋保险并不是无所不能，而是根据保险等级不同，覆盖的灾害也不尽相同。房保基本分为四个等级，每一个等级都包括不同的灾害范围。

1.基本险：火灾，雷击，烟熏，风灾，冰雹，抢劫，偷窃，爆炸，玻璃破碎，飞机或汽车以及故意破坏对房屋造成的损坏，室内个人财产，人体受伤，损坏他人财产，律师费，医药费。

2.扩充险：在基本险的基础上，加保由于电击，冰雪重压，水管冻坏，天空落体，热水器或空调系统断裂或烧坏，室内漏水造成的损坏。

3.全保险：加保除战争，水灾，地震和地陷之外几乎所有的内容，还保赔客人在室内或室外发生的意外，路人在室外发生的意外。

4.综合险：比全保险保赔的范畴更广，保费更贵。

房屋保险如何购买：

民众在面对诸多的保险等级时难免头疼，最好的方法就是采用反向排除法，跟你的房屋保险经纪详细了解哪些灾害不在保单的范围内，同时注意每一份保单可能有的附加条款。例如因为下水道堵塞引发倒灌而淹没地下室，你只需要在基本条款之外加上一个“水管倒流”就可以享受赔付了。又或者房屋有地震危险，你也可以要求加上“地震”的附加条款，不过要合格加上这一条，大部分的保险公司会要求你的房屋不超过30年的房龄。 

民众需要注意的是通常在保险各类等级中，都没有包括水灾和飓风两个灾害，因为水灾( Flood insurance )是一个单独的保单，统一由FEMA（Federal Emergency Management Agency联邦紧急处理中心）承保，由各个授权的保险公司代为销售。而飓风则由于威力过大，也不是每个保险公司都有赔付能力，所以在选择时要多加注意，并且一定要全保险或者综合保险才可能涵盖此项灾害。

此外一些民众虽然购买的是公寓，但也别忘了购买房屋保险，因为其保费便宜，同时也能保障室内装修，个人财产，第三者责任险等。而如果家里有超过2000块以上的贵重珠宝等物品也最好单独购买“贵重物品”保险，也叫 Personal Article。还有一些民众购买了房屋保险，最后却没买成房子，这种情况是有权要求保险公司全额退还保险费；如果房屋最后closing 日期一直延后，你也可以要求你的房屋相应的调整保单生效日期。

为降低保费，可以提高自付额，还有一些其它的方法来减低房屋保险费:

• 减低保险额：如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。
• 房屋与汽车同保：如果房屋与汽车在同一家保险公司，可能会得到15%-20%的折扣。
• 不要换保险公司：有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣，6年以上的老客户10%的折扣。
• 增加房屋安全性：安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。

买房过程，还有一个重要的专业人士为您保驾护航，那就是地产律师，他们的作用就是保证买主得到合法产权，使整个交易顺畅没有瑕疵和后遗症。所以买主必须聘请地产律师。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。 

律师不仅审核合同，还会聘请产权公司对房屋进行产权调查 (Title Search)，查明卖主确实拥有产权，可以把房子卖给你。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien)，贷款(Mortgage Lien)，装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’sCoverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage)，买主有权决定买不买。  

律师还要进行尽职调查（Due Diligence），公寓式房产最为重要的尽职调查内容就是审阅大楼计划书（Offering Plan）。而往往大楼计划书的内容繁多、复杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相关信息披露给客户。主要包括：

•   大楼特殊风险披露
•   大楼产权形式
•   大楼住户入住规则
•   所购单位记录在案的房型图
•   大楼目前所有的居住许可证效力等等

除此之外，律师还应当在前期尽职调查过程中考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰导致将来大楼公摊费增加（在审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购单位本身或临近单位是否存在诉讼纠纷或者是建筑隐患。因此律师要向公寓的业主管理委员会调看业主委员会的会议纪要，查看大楼的管理和财务状况，是否近期有大笔维修费支出等等。

买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主该留下的东西都在，还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西，过户时还要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票(Casher Check)。

地产律师还会建议买主购买地界勘察图（Survey）。有人问为什么还要重花钱做地界勘察图，就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是，重做可保证地界图的精确性和真实性，否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图（House Location Drawing）是画有房子位置和地界的平面图，费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位（Boundary Survey），费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。 

过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。如果没有，绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的任务就是签字交钱，要签很多文件。过户律师先把过户费清单（Settlement Statement）过一遍，如无异议，就把所有的文件拿出来，让卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户律师，过户律师把所有签了字的文件拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。恭喜你，经过这九个买房步骤，你在美国就有一个属于自己的家了。