按惯例每到岁末年初，我都会对过去的一年纽约房市做个总结。从2020年以来，纽约房地产可以说经历了不少曲折变化，像2020年新冠疫情对房市的打击，到疫情后房市大爆发，之后又遭遇高利率的冲击，虽不能说纽约房市这五年有些像坐过山车，但起码并不平静，唯独我在回顾2024年纽约房地产的发展，用这么一个词概括，便是平稳。
曼哈顿新商务区Hudson Yards
这个平稳表示无论销售量和价格都没有太大波动，这其中决定因素还是贷款利率没有明显改观。自从2024年下半年，联准会表示经过将近一年多的涨息，通胀获得控制，准备开始降息了，纽约房市瞬间开始有复苏迹象，第三季度的30年期固定利率回落到6.5，但这样的利率走势并没有按照我们预想的继续往下走，在第四季度利率又有所反弹，虽然第三季度交易量有所增长，但也是昙花一现。因为申请贷款需要一个较长时间，这里有个时间差，很多买家并没能抢在利率最低的第三季度交易，因此2024年整年的纽约房市显得略微平淡。
但这并不意味着2024年纽约市场没有发生变化，今天这个视频我从几个方面来看看，纽约无论租房还是买卖市场有哪些变化和新动向。首先我们来看看租客在寻找房源时候，对房子最看中的有哪些必备要求。以下的五大因素是租客最看重的，他们分别是1，是否配备室内洗衣机，2大楼是否允许养宠物，3，公寓有阳台等室外空间吗？4，大楼有没有游泳池，5，大楼有停车场吗？如果是买家，最看重或者搜索最多的关键词是，1，有没有阳台露台等室外空间，2，是否有全职24小时门卫，3，大楼是否允许自由出租，4，是否有自带洗衣机和烘干机，5是否可以养宠物
以上是租客和买家搜索公寓必备要素与去年相比增长的比例变化
我们看到无论租赁和销售，租客和买家对房源的要求基本比较一致统一，其中像是否允许宠物的比例明显增高，养宠物的租客比疫情前增加了15%。还有对室外空间的追求也是疫情后人们普遍比较关注的，带阳台或露台的公寓明显受欢迎。还有就是对公寓自带洗衣烘干设备，几乎要求是标配了。但这里要提醒的是，纽约无论新房二手房公寓里冰箱洗碗机炉灶那一定都是配备好的，但洗衣机和烘干机在纽约公寓里并非普遍现象，自带洗衣烘干机的一般是在2000年以后兴建的公寓里才是标配，在之前建的公寓里基本没有，而是整个大楼配有一个公用的洗衣房。所以很多买家会说，如果我买到没有洗衣烘干机的公寓，能不能自己安装洗衣烘干机，这个答案基本是否定的。大部分公寓是不允许自装洗衣烘干机，主要还是大楼本身没有配备相应的管道，只有少量的公寓经过申请后才允许安装。因此在购买之前需要问清楚。
另外大家可能还关心，纽约五大区有300多个不同居住社区，哪些社区是买家和租客搜索最多的，也就是说哪些区域是大家普遍认为是热门和适宜居住的地方。这对首次来纽约安家落户的租客和买家来说有一定的参考价值。
排在租客最常搜索的社区前十名分别是：1. 曼哈顿中城东2. 曼哈顿西村区3. 布鲁克林威廉斯堡区4. 曼哈顿格林威治村区5. 曼哈顿切尔西6. 曼哈顿苏荷区7. 曼哈顿中城西区8. 曼哈顿熨斗区9. 曼哈顿格拉梅西公园10. 曼哈顿翠贝卡。在这十个社区中，我们看到曼哈顿占了9个，说明租客还是看中交通便利、生活丰富的曼哈顿，尽管曼哈顿的租金是最高的，平均一房一厅的租金已经达到5000美金。
曼哈顿中城东成为租客眼中最实惠的选择
排在搜索量第一位的是中城东，这里是曼哈顿CBD的东部，去到曼哈顿的商务中心和大公司几乎都是步行距离，而且交通便利，这里有交通枢纽大中央车站，同时相对来说中城东的租金还是比较实惠的。唯一上榜的非曼哈顿社区是威廉斯堡，它是布鲁克林优质社区，可以说是除曼哈顿以外最受年轻白领和雅皮士欢迎的社区，它的租金水平直逼曼哈顿。
再来看买家最常搜索的十大社区。它们分别是：1. 曼哈顿上东区2. 曼哈顿中城东3. 曼哈顿西村4. 曼哈顿格林威治村5. 布鲁克林公园坡6. 曼哈顿切尔西7. 布鲁克林高地 8. 曼哈顿苏荷9. 曼哈顿上西区10. 曼哈顿翠贝卡。这十大最受买家追捧的社区，可以说都是纽约最具特色，同时也是价格不菲的居住社区，其中曼哈顿占了8个，我想即使没有到过纽约的人都对这些地方有所耳闻。
纽约传统优质社区俗称老钱区——上东区
排在第一名的是上东区，这也是纽约传统老牌的居住社区，它靠近中央公园以及纽约的大都会博物馆，著名的五大道贯穿南北，一百年前便是美国大家族像肯尼迪家族、洛克菲勒家族的世袭居住地，因此这个区域也被称为老钱区，上东区还是全美最多著名私校的所在地，因此也是很多有孩子家庭的理想居住地。虽然上东区有上百年历史，但最近几年这里也是曼哈顿最多新建案的社区之一，这里的新公寓大多采用新古典主义建筑风格，既经典又有现代感，而且基本是大户型为主，主要是适应家庭购买的需求。曼哈顿以外上榜的是布鲁克林的公园坡和布鲁克林高地，这两个社区可以称为布鲁克林的上东区，也是以社区和学区优良著称，同时没有曼哈顿的繁华喧嚣，深受家庭买家的欢迎。
从租客和买家的搜索喜爱我们可以看出，租客和买家的偏好是有所区别的。租客一般是年轻人为主，他们选择的社区必须是年轻有活力而且价格实惠的，买家一般是有孩子的高收入家庭，注重社区的传承和学区好坏。
那么再来看看2024年纽约租金水平最高的十大社区又有哪些呢？我们还是从高到低，依次排序：1. 曼哈顿翠贝卡区8,295 美元位列第一，同比增长 1%。2. 曼哈顿苏荷区6,100 美元，同比增长14%。 3. 曼哈顿熨斗区Nomad 5,900 美元，增长4%。4. 布鲁克林丹波区5,750美元，增长1%。 5. 曼哈顿炮台公园城5,400 美元增长3%。6. 曼哈顿切尔西5,240 美元增长5%。7. 曼哈顿西村区5,000 美元增长2%。8. 曼哈顿中城南区4,900 美元增长4% 。9. 曼哈顿中城区4,825 美元增长1% 。10. 曼哈顿格林威治村4,800 美元增长2%。
排在第一名的翠贝卡，是曼哈顿下城靠近西边的一个面积不大的社区，它曾经多次登上全美最贵邮编的前十名。这里的房源很多是loft结构的大户型，宽敞明亮大气，很有纽约特色，因此是高收入人群的理想居住地。排在第五名的炮台公园城，他的租金居然排到纽约前五，说意外也不意外。这个社区我曾在我的频道中多次介绍，炮台公园城是我认为纽约居住环境最优美的社区之一，而它的房价却比曼哈顿平均低了20%。但对外地买家来说对这个社区认识不足，记得去年这个社区推出两个新公寓上市，价格非常好，我推荐给一些外地买家，感觉非常吃力。原因在于炮台公园是向政府租地建造的，所有公寓类型都是特殊Coop。很多外地买家正是纠结租地和没有产权这个因素，错失了购买机会。事实证明，现在它的租金排到了纽约前五，说明在炮台公园不仅自住还是投资都是非常不错的选择。
如果从购买角度而言，纽约哪十个社区是最贵的呢？我们来看2024年的排名：1. 曼哈顿苏荷区平均房价4,200,000 美元，同比下降 2%。2. 曼哈顿翠贝卡区3,990,000 美元，和去年相比房价没有变化。3. 布鲁克林卡罗尔花园2,650,000 美元，增长了10%。4. 布鲁克林科布尔山2,490,000美元同比增长16%。 5.曼哈顿熨斗区平均房价2,490,000美元下降了3%。6. 曼哈顿中城区2,450,000 美元增长2%。7. 曼哈顿切尔西2,150,000 美元下降2%。8. 布鲁克林波伦山2,08,000 美元下降10%。9. 布鲁克林丹波2,000,000 美元，房价和去年持平。10. 布鲁克林公园坡区1,750,000 美元增长9%。
售价最贵的十大社区和租金最贵的十大社区是互有重叠的，像售价最贵的苏荷区就是租金最贵的第二名。苏豪区没有太多全新建案，因为这里分布着全美国保护最完整的铸铁时期的传统建筑。1973 年纽约市地标保护委员会将这个区域的500多栋建筑称为“苏豪铸铁历史区”，并于 1978 年被列入国家历史地标。因此苏豪区的可以售卖的房产基本是翻新的，保留了苏豪区的建筑特点，都有超高层顶，以大户型为主，这样有着传统古朴外观，但内部全面翻新的住宅非常受全球实力买家的青睐。
Soho苏豪区拥有全美保存最完好的铸铁建筑
我们回顾了2024年纽约房地产的一些数据，其中我们发现无论搜索最多或最贵的社区都集中在曼哈顿和布鲁克林，其中曼哈顿占了多数，由此可见曼哈顿在整个纽约房地产市场始终占据主导地位。但对我们纽约当地华人来说，曼哈顿和布鲁克林并非唯一选择，研究数据表明，纽约另外三个行政区皇后区、史丹顿岛以及布朗士的华人比例在逐年增高，这三个行政区的租金和房价更加多元化和更可负担的起，虽然纽约是全美生活指数最高的城市，同时也是收入税较高的城市，但毕竟纽约市提供了众多的工作机会，对华人而言也是生活最便利的地方，光华人聚居区就有6、7个之多，同时租金房价差距也非常大，对一些工薪阶层而言也能找到相对实惠的房源。
我本人和我的团队在2024年服务了众多租客和买家，其中大部分是高净值收入的客户，他们都对纽约房地产有一定的了解和认识，因此在和我交流沟通中，我们有许多共识，合作也非常愉快，很多客户是从纽约以外的地区来纽约投资和安家的，我为他们能在纽约找到理想家园而感到高兴。纽约房产始终是全球的制高点，同时难度和复杂程度也是最大的，我会在2025年持续关注纽约房市动向，继续带来最新信息，为在纽约安家落户的华人朋友提供最切实的帮助。
