纽约著名开发商Miki Naftali和他收购的租赁大楼 Eagle Court
大家好，我是安家纽约陈东。今天我给大家说一个发生在曼哈顿上西区一栋翻新公寓法律纠纷的新闻，从这则新闻，我们可以从另一个角度，了解纽约尤其曼哈顿房产市场未来会出现哪些变化？它对我们认识纽约房地产的独特性和房价趋势，可能有很大帮助。
事情开始于纽约著名开发商 Naftali在2021年 6 月以7100 万美元买下了拥有 50 个租赁单元的公寓大楼 Eagle Court，这栋建于1925年的战前大楼位于曼哈顿上西区黄金地段84街，距离最近的86街百老汇地铁站仅5分钟步行距离。开发商打算将这栋大楼进行全新改建，保持原来的战前建筑风格，并从原来的5层加建到16层高，把原来的简陋租赁单元改造成88套豪华公寓出售。
为了这个改建计划，开发商就必须将到期的原租户清空，但到目前为止，几乎全部租客都搬走了，只剩顶层单元的一名租户Ahmet Oszu，奥苏先生自2007年就住在这里他拒绝搬走，并要求开发商支付100万以上的高额补偿，而开发商拒绝这名租户的狮子大开口，双方的对峙从此开始，双方都聘请律师开始一场法律大战，《纽约时报》和《每日邮报》都报道了这场官司。
钉子租户Ahmet Oszu 和他的律师
被收购的租赁大楼目前仅剩一位租户拒绝搬迁改造工程继续延误
目前的情况，看来是对租客有利，纽约2019年出台的新租客法，对驱逐租客的难度越来越大，现在这名租客利用新法律正通过申请租金紧急补助来拖延时间，从法律流程上来说，他可以继续不用交租住在原公寓内至少一年以上，而不会被驱逐。然而开发商也不甘示弱，对大楼的拆除工程继续推进，并切断大楼的供水供电，并用噪音干扰，以迫使租客搬迁。
新租客保护法增大了驱逐租客的难度
随着双方对峙升级，这使得这栋租赁公寓的改造案，几乎陷入僵局，因为只要这名顶层租户不搬走，加建改造计划就无法顺利进行下去。
实际上，这只是这家纽约著名开发商在打算翻新改建旧租赁楼遇到的又一个麻烦，而在之前收购这个租赁楼时，他已经迈过了好大的一个门槛。
我们知道，纽约市很多上市销售的新公寓实际上属于翻新楼，几乎占了纽约新公寓数量的四分之一。翻新楼是开发商将原来作为租赁的公寓买下翻新升级为产权公寓出售，但随着纽约租赁房源的不断流失，导致租金不断上涨，刚才我说的2019 年出台的住房稳定和租户保护法还有一条规定，使得租赁楼翻新改造的难度加大很多。过去只要大楼15%的租客同意未来愿意购买大楼单元，开发商就可以驱逐剩余租客并进行翻新改建，那么现在门槛提高了，必须要51%的租户同意愿意购买大楼单元，开发商才有权驱逐剩余租客，否则只能等租约到期的租客自愿搬走。而这一政策导致了纽约翻新楼的数量断层式急剧下跌。
纽约新租客法规定了租客的权益
一项新研究表明，纽约这项法律的修改对公寓翻新改建项目造成了严重打击。过去开发商愿意对租赁楼进行翻新改造，一方面是纽约的土地资源非常有限，尤其曼哈顿待开发的空地几乎没有，另一方面如果收购旧楼推倒重建，建造成本很高。如果把租赁楼买下翻新成新公寓，是最省钱省力的做法，成本相对于建一栋全新大楼要低不少。但新的租客保护法加大了租赁楼翻新的难度，限制了开发商的盈利空间，开发商就对翻新楼失去了兴趣和动力。
据统计，这项新法律通过后的一年里，只有五个公寓改造计划被提交给纽约总检察长办公室，这是自 1960 年以来的最低水平。根据纽约市立大学巴鲁克学院房地产研究所最近编写的一份报告，在过去五年中，平均每年仅提交 24 份翻新计划，而在1986年的高峰期，一年就有250个此类项目。根据纽约著名地产公司Brown Harris Stevens项目团队编写的数据，自 2019 年以来，属于翻新楼的销售额从之前的80亿降至去年15 亿美元，库存下降了 73%。自新法律通过后，仅有 1,400 个翻新单元投放市场，低于前五年的 5000 多个，预计未来市面上将几乎没有翻新楼的库存。
翻新公寓逐渐消失，加上2021年创纪录的销售量大大消化了纽约市场上的新公寓库存，同时土地交易价格和建造成本的上涨，抑制新建案开发，导致纽约公寓市场将进入了一个新时代：就是过剩库存的终结时代。
纽约房市在2018年经历了疲软调整期，当时最主要原因便是市场上新房源库存量过剩，超过了买家购买需求，出现供大于求的问题，因此从2018年以后纽约房市进入下行周期，房价开始下跌。这也使得开发商在那以后停止购地建房的节奏，之后2020年纽约又遭遇疫情严重冲击，整个2020年一年纽约房市几乎停顿，新建案申请也急剧减少。随着疫情高峰期过后，2021年纽约房市迎来大爆发，大量被压制的购房需求使得过去积压的房源库存被快速消化，因此2021年纽约市场上更多的是去库存，为此创造了纽约40年以来的创纪录销售量，但房价并没有出现全美其他城市大幅上涨的现象。这也是我之前仿佛强调的，在今年这一波加息导致的房市动荡中，纽约房价并没有大跌的原因。加州德州房价大跌是对过去一年不正常房价飙涨的修正，而纽约房市目前只是交易放缓，房价并没有出现太多泡沫而下跌。同时加上之前的库存基本被消化了，而未来新房源库存将进一步减少，希望纽约房价未来会下跌的可能性更是不太会出现。
根据The Real Deal和 Brown Harris Stevens数据，在曼哈顿，新的公寓库存自 2018 年后首次降至 6,000 套以下。过去一年曼哈顿的新公寓库存下降了约 10%，从 6,508 套降至 5,894 套。到2022年年底，市场的库存将少于四年供应，预计曼哈顿的公寓市场将基本达成供需平衡，甚至出现供应紧张的情况。
而我今天开头的故事，便是从一个侧面说明未来纽约尤其曼哈顿新房源的库存将继续减少的原因之一。
因此我们判断一个市场的走势，一定要深入到这个市场本身，尤其是纽约房市有着自己独特的规律，一些新闻报道大多并不是针对具体市场情况，或者似是而非，而我们普通民众经常也是听风就是雨。我希望以我在纽约房地产十多年的经验和实践，结合分析数据，还原一个真实的纽约房市动态，为您在纽约安家置业尽量有一个客观准确的判断。
作者：陈东，纽约资深地产人，东方地产创始人，北美首档房产节目“安家纽约”创办人。在纽约地产界建立良好口碑和人脉，对大纽约地区的房产发展脉络有深刻了解，十多年间帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想，被业界誉为纽约华人地产界指标性人物。拥有纽约州地产经纪执照和纽约地产讲师执照，并创立YouTube个人频道“安家纽约陈东”。
