在纽约因为房价普遍比较贵，大多数买家在买第一套房的时候，可能先买一个小一些的房子，等几年以后，经济条件改善了，或者结婚生子家庭人口发生了变化，就需要考虑换一个大房子。今天我就来和大家说说在纽约如何小房换大房。
虽然说，乔迁之喜是人生几大喜事之一，但是整个小房换大房过程，比单纯买或卖一栋房子要复杂的多，这个过程对时间掌控和资金的要求都更高。所以一旦决定换房，就必须要把整个过程规划好，规避可能出现的风险。
首先，小房换大房，是两个交易过程，都需要有地产经纪人、律师和贷款专员的介入，在这里我强烈建议，这两次交易我们都用同一批专业人士。为什么呢？
换房涉及到买和卖两件事，这两个任务同时启动，一起进行。买房和卖房之间的衔接，交房日期的调整等方面，是需要事先规划安排好。如果是两批人马在分别处理两个相关联的事情，会增加很多步骤和沟通成本，从而增大了失误的风险。同一批专业人士了解事情的前因后果，可以很好的相互配合协调，使整个换房过程顺利流畅。
其次就是应该先买后卖，还是先卖后买？这也是很多人要考虑的。先买后卖的好处是你不用搬两次家，但对买家的资金要求比较高，你是否已经有买新房的首付款了？如果你第一个房子还有贷款，你买第二个房子还有贷款能力吗？这都是要思考的问题。
如果先卖后买，它的好处是你能够拿着卖旧房子钱来买第二套大房，但问题是这中间，你必须要先找一个地方过渡，直至你买到新房为止，这就需要搬两次家。
后面我们会具体说明这两种方式如何操作和各自的利弊。在这里，先要提醒大家：在步骤上，大家不必把这个过程简单地一分为二，一定要分出“卖”和“买”两个半场。其实无论哪个先哪个后，买、卖两条线需要同时展开，交错进行的。
下面我先说说，如果采取先卖旧房后买新房如何操作。我想大部分朋友小房换大房，都是要利用卖旧房的钱来购买新房的。首先第一步需要对旧房做价值评估，卖房变现后还掉贷款和扣除卖房费用，你实际手上有多少资金，另外再评估一下自己能向银行贷到多少款，这样就知道自己大概可以买多少价位的第二套房子。第二列出换房的具体需求，例如，房子面积，学区要求，户型条件，交通条件等，从而筛选出一些房源，锁定一些区域。一旦明确自己未来购买新房的大致方向和预算后，便可以着手卖现在住的小房了。如果卖房工作进展顺利，有合适的报价进来，这时候你就可以和经纪人大胆去挑选新房，让买房和卖房的动作交叉进行。一般来说，在确认签约卖出旧房之后，我们就可以为新房子下Offer了。当然这时候你手上最好有新房的第一笔10%的定金。如果你手上没有10%的定金，你为新房下offer的时间只能等到旧房过户完，拿到卖房款才对新房下offer。
总而言之，必须是卖房的动作先完成，为使卖房顺利，你最好找到一个全款买家，如果这个买家需要贷款，你必须严格审核他是否符合贷款条件，是否拿到贷款预批信。只有这位买家万无一失在规定时间能买成你的旧房，你才能买成你的新房。
这里涉及到的一个重中之重的问题，就是时间衔接。比如说，卖的旧房是在3月底交房，而买的新房子要在4月底交房，那么你在这中间的一个月时间就没有地方住。哪怕我们把买卖的两笔交易安排在同一天进行，但还要在同一天搬家，这几乎是不可能完成的任务。所以在卖房过户和买房过户的中间这段时间，一般我们会采用rent back的方式，意思是告诉买我们旧房的买家，允许我们在旧房子租住一段时间，通常是两个月时间，这两个月照样付房租，直到你的新房过户为止。这样你起码不用两次搬家。但这样的要求必须在签订合同前就必须给买家说明，如果你的旧房状况很好，价格也好，买家基本会同意你在旧房子过渡两个月后再搬家。
我们再来说先买新房，再卖旧房如何操作。这样做的好处是没有时间的紧迫感，不用担心两次搬家的问题。而且卖旧房的时候，你已经搬到新家，可以对旧房进行必要的翻新和装修，以最佳状态进入市场。
但先买后卖，就对资金有更高要求。首先你有买新房的首付款了吗？其次你还有多少贷款能力？如果你的旧房还有贷款，银行要考核你是否能扛两个贷款。下面我来说说几种能帮你筹集到资金先不必卖房就能买新房的做法。
如果你收入很高、信用也很好，目前主要是缺买新房的首付款，你可以从旧房里拿钱出来，这时候可以通过申请 Home Equity Loan房屋净值贷款 或者 HELOC 房屋净值信用额度来套现。你向银行借出的最高金额是你现在房屋净值的80%。举个例子，你的旧房价值100万，你现在还有房贷40万，你还可以向银行再借40万作为买新房的首付。至于是采用房屋净值贷款还是房屋净值信用额度，这两种方法各有利弊，要根据自身实际情况和贷款专员商量以后做决定。
还有些朋友会利用过桥贷款Bridge loan。这种贷款也是根据你旧房的价值，直接借一笔钱给你买房，它的特点是审批快速，10-15天就能批准，但利息和借贷费用都比较高，它是一种短期应急贷款。你把旧房卖了之后，就可以马上把这笔过桥贷款给还了。
如果你已经有20万首付了，你准备买100万的新房。你还可以把新房的贷款分为两个部分，第一个贷款是申请正常固定利率贷款50万，第二个贷款30万用的是 HELOC 房屋净值信用额度贷款。当你之后卖掉了旧房拿到房款后，你可以直接把第二个HELOC贷款还掉，这样你的新房就只有一个贷款了。
“小房换大房”也不仅仅是指把小房子卖掉再买大房子，有些人是把自己之前居住的房子留着出租，再购置一套较大的物业用于自住。许多银行和贷款机构也允许屋主将旧房租金算成未来收入，以满足购买新屋贷款要求。银行允许80%的房租用于抵付旧房子的贷款、地税、保险等费用，那么你的薪水收入就全部可以用在新房的贷款上面，这样就避免了贷款能力的局限性。
总结起来，大家只要把时间点、资金流、贷款能力这三个要点把握好，那么基本上就可以稳妥的换房了。当然，小房换大房是一项相对复杂的，需要花费大量精力和时间的工作，所以建议大家和经验丰富、头脑灵活、条理性强的经纪详细地规划一下，这样，才能确保在每一个细节上都不出差错。
作者：陈东，纽约资深地产人，东方地产创始人，北美首档房产节目“安家纽约”创办人。在纽约地产界建立良好口碑和人脉，对大纽约地区的房产发展脉络有深刻了解，十多年间帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想，被业界誉为纽约华人地产界指标性人物。拥有纽约州地产经纪执照和纽约地产讲师执照，并创立YouTube个人频道“安家纽约陈东”。
