大家好，我是安家纽约陈东。在美国买房，除了居住的需求外，很多人也把房产当成投资理财的一种手段。美国税法规定，当你出售自住房的时候，如果房主在卖房前5年中，只要自住时间超过2年，卖房的房产增值部分可享受税收减免。个人有25万，夫妻50万的免税额度。
举个例子如果你个人50万美金买了一套住宅，后来80万美金卖出，赚了30万美金，那么25万完全不用交税，只有5万美金需要交税；如果这个房子是夫妻共同拥有，那么赚的30万完全不用交税，因为夫妻享受50万的免税额。
但是也有很多人买房纯粹为了投资，是用于出租并不自住，所以卖投资性的房产，是无法享受我上面说的25万和50万的税务好处的。但不用担心，作为投资房，我们就可以用到另一种税务优惠，这个税务优惠我相信不少朋友也听说过叫1031延税法。
1031代表的是在美国税法中的编号。延税顾名思义是说，你卖投资房赚的钱，暂时不用交税，而是延迟交税。我们先来说说，如果没有运用1031延税，我们卖投资房是一种什么情况。我们把上面的例子改成，你几年前买了投资房50万，现在以80万卖出去，你赚了30万，这30万就需要交资本利得税，capital gain。假设税率是30%，那么你要交9万元的税给政府。
如果要避免现在交这笔9万元的税，你可以把卖房拿到手的80万的全部再去买第二个投资房，那么税务局就不会对你赚的30万进行纳税。这个动作可以一直持续，你不断卖投资房，把卖房的钱再投资到下一个投资房，直到最后你不想再投资房产了，最后一套卖房赚的钱，再交资本利得税。这就是“1031延税法”，它能让投资人延迟资本利得税的缴纳时间，不断增长投资组合，获取最大投资收益。
但要利用好1031延税，有一些条件需要遵守，如果没有满足这些条件，就无法达到延税的目的。一旦整个换房的过程出现某个差错，国税局就会对你的房产增值部分进行纳税，这意味着你之前的所有努力都白费了。
下面我就来说说1031延税要有哪些条件。1031延税法要满足的第一个条件就是，同类资产置换。意思是你卖的资产和买的资产是同一个类型，比如在我们这里说的就是卖和买的两个物业都属于投资房。你不能卖自住房，买投资房，然后运用1031延税。也不可以卖了股票买投资房，更不可以卖掉中国的房子，来买美国的房子，你说要用1031延税了。
第二个条件：拥有物业的人必须是一致的。不能卖的投资房是太太的名字，然后再买一个投资房变成先生的名字，或者变成夫妻联名，或者变成公司持有。物业持有人必须保持一致。
第三个条件：第二个物业的价格必须等于或大于第一个物业。用刚才的例子，你卖房拿到手的80万必须全部用于买下一个投资房，下一个投资房的价格必须等于或大于80万。当然你可以卖掉两个投资房去买一个投资房，或者相反卖掉一个去买两个，总之你必须要把全部的卖房资金用掉。如果没有全部用掉，剩余的钱照样交资本利得税。
第四个条件：你在做1031交换的过程中，是不能接触任何资金的。也就是说，在做1031交换的时候，除了经纪人、律师这些专业人士协助你之外，还有一个很重要的角色叫做中间人，它是专门做1031的中介机构，英文叫QI，他作为第三方帮助你托管卖房的资金和相关过户费用，等到买第二个房产时，再由这个中间人来支付购房款。所以在做1031交换中，你不会接触到任何资金，而这个中间人角色通常房产律师会帮您推荐。
第五个条件：就是最重要的时间的限制。从卖掉第一个房子算起，必须在180天内买到第二套房子。准确的说，第一个房产过户到第二个房子过户，整整180天，超过一天，1031延税就作废。具体操作是这样的，你卖掉第一套房产，也就是第一套房过户之后后，你在45天之内必须上报下一个想买的房子地址，这里有一个非常人性化的地方，美国国税局允许你上报3个你要买的房源，只要最后你买的房子是其中之一，都是可以的。然后第二个房子过户是必须在180天之内。这里很多人犯的错误是以为180天是半年，不是，必须是严格的180天。还有一点，因为运用1031延税是必须在来年的报税时候申报，所以你的第二个房产过户日期一定要在报税截至日之前，如果赶不上，必须马上做延迟报税的申请。打个比方，你卖掉第一房子是在年底，那么你第二个房子在180天内过户就是来年的6月份，但这时候已经超过了报税截止日4月15日，遇到这种情况，你要么在报税截至期前过户，并在报税时候提交1031延税，或者事先请会计师帮你做延迟报税申请。如果没有在来年报税的时候把1031报上去，你的房产投资延税计划也泡汤。
1031延税要成功，可以说要事先做好准备工作，尤其需要找到有1031经验的经纪人律师和会计师，其中时间观念尤其重要，每个参与其中的人都要有责任心，宁可在规定的180天内尽早过户，以防万一情况出现。
你不仅要和买你第一套房子的买家申明你在做1031，甚至在和买家签订合约中加上一条，在找到你下一个房子的时候才过户第一套房子，这样可以确保在45天之内你已经有置换的房产名单了。更重要的是第二套房子的卖家要充分配合你，必须确保在规定的180天内过户。
希望每一位做房产投资的朋友都能够充分利用1031税务好处，让你的投资雪球越滚越大。
作者：陈东，纽约资深地产人，东方地产创始人，北美首档房产节目“安家纽约”创办人。在纽约地产界建立良好口碑和人脉，对大纽约地区的房产发展脉络有深刻了解，十多年间帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想，被业界誉为纽约华人地产界指标性人物。拥有纽约州地产经纪执照和纽约地产讲师执照，并创立YouTube个人频道“安家纽约陈东”。
