房价涨跌都有一个周期性，房价往上走几年之后，又开始回调，长期来看基本呈现波浪形曲线增长的轨迹。相比于股市，房市发展更有规律可循。所以总结之前的房市周期特点，可以更好理解当前房地产市场的表现，也对我们在进行房产买卖交易时做合理准确的判断和决定提供参考。
我截选1997到2020年这23年，看看曼哈顿房市的两个周期的表现，从中我们可以总结和发现些什么。
1997年至2020年，这23年间曼哈顿房市可以分成四个阶段，两个上升阶段和两个下滑阶段，因此刚好是两个周期。
以上图表显示1997年—2020年曼哈顿房产平均尺价的变化
以上图表是1997年—2020年曼哈顿房产交易金额的变化 显示房产的活跃程度
1997年到2008年，这11年是曼哈顿房市的一个上升期，1997年，曼哈顿公寓包含共有公寓和合作公寓的平均尺价为328美元。是的，每平方英尺328美元，在今天来说绝对是难以想象，早知道买他个五套吧。但328美元在1997年也创下历史新高。
1997至2008年这11年的上升期中，虽然中间纽约遭遇了2001年9/11袭击，但曼哈顿市场只暂停了5个星期，之后房产交易就很快恢复。总结这11年，曼哈顿公寓价格从1997年的每平方英尺328美元涨到2008年的每平方英尺1,251美元，整整翻了四倍。实现公寓尺价从百元到千元的进化。
2008年曼哈顿的雷曼兄弟（Lehman Brothers）申请破产，由此掀开席卷全球的金融危机。也对曼哈顿房地产是个重大打击。2009年曼哈顿房价平均下跌了14％，公寓尺价从2008年的1,251美元跌至2009年的1,073美元，14％的跌幅看起来似乎很高，但记住，美国其他一些地区的房价下跌了35％至50％。金融危机由纽约爆发，但为什么曼哈顿房价没有大跌，原因是曼哈顿房产较少受到次级抵押贷款和高杠杆购买的影响。曼哈顿市场上近70%的公寓是合作公寓COOP，严格的Coop董事会对买家的财务状况非常慎重和严格，他们可以拒绝他们认为财务状况不稳定的买家。这也保护了曼哈顿房市的稳定性
到了2010年，曼哈顿房价没有继续滑坡，尺价仅比上一年下降1％为1,060美元。但交易量有所增长，从2009年的7400笔交易增加到10,000笔。由于曼哈顿不是一个区域化的房产市场，而是一个全球化的房地产市场，世界一直在注视着曼哈顿。当曼哈顿房市出现低迷时，来自世界各地的精明投资者进入了市场。在许多人感到恐惧不确定时，经验丰富的全球投资者完全知道这是出手的时机。
所以金融危机没有让曼哈顿房地产低迷期持续太久，2011年价格便再次回升，公寓的平均尺价上涨了3％，达到每平方英尺1,087美元。交易量与2010年10,000笔大致相同。
从2011年到2017年，纽约经济完全从金融危机中恢复，产业结构更加全面和均衡，房地产市场又进入一个上行周期。2017年，曼哈顿公寓平均尺价已经达到1,775美元，比复苏的第一年2011年增长63％。
要特别提到的是，2011年到2017年这段上升期也是中国买家在曼哈顿市场大显身手的时候。从2013年开始，中国买家在美国房产的投资从金额到数量，都超越曾经第一的海外投资国加拿大，一跃成为海外买家在美房产投资的第一名，其中曼哈顿是中国买家最青睐的投资目的地之一。但必须指出的是，海外买家在曼哈顿市场即使是高峰期，它的比重仍在15%左右，因此曼哈顿房市还是以本地和美国买家为主。
中国买家在美国房产投资金额从2010年的112亿美金增加到2017年的317亿美金
中国买家一举超越加拿大成为美国房产最大海外投资过
在2011年到2017年的房市上行周期中，也是曼哈顿超豪华公寓兴起的时候，大批开发商进军曼哈顿高端房地产市场，兴建了一批超豪华公寓。其中代表作便是位于曼哈顿57街的One57，因为这个楼将57街炒作成亿万富豪大道，这个公寓楼也创下了一套公寓售出一亿美金的纪录。这些超豪华公寓的尺价当时可以飙到5000-8000美金以上，但世界富豪抢着买单。
曼哈顿57街上拥有众多超级豪华公寓被誉为亿万富豪大道
2017年又到了一个转折点，曼哈顿房市从高速发展开始刹车减速，一些法律法规使得购买房产的成本增加，比如贷款和地税的抵扣额上限仅为一万元，还有提高豪宅税等，但曼哈顿房市放缓的最主要原因是开发商建造了越来越多的500万以上的高端公寓，导致市场上积压了大量库存，出现了供大于求的问题。因此从2017年开始的曼哈顿下行周期，是对房地产市场供需平衡的自我调整，并没有外界因素。
曼哈顿房价在2018年下降了4％达到1,707美元，2019年又下降了3％达到1,657美元。交易量也从2013年的12,700宗下降至2019年的10,000宗。
到了2020年1月1日至3月15日这段期间，曼哈顿市场似乎已经从之前的低迷中开始复苏，虽然房价没有明显增长，但第一季度曼哈顿房产交易量同期增长了19％。但随后3月中旬，新冠疫情以前所未有的强度袭击纽约市，曼哈顿房市刚出现的复苏苗头被彻底浇灭。
可以说，疫情使得曼哈顿从2017年开始的下行周期继续延长，也继续拉低房价。从目前披露的2020年第三季度数据来看，房产交易量下滑了46％，是有史以来第二大跌幅。由于第一季度和第二季度供应被抑制，第三季度上市房源显著增加。房价平均打折在5%-10％，也是金融危机后最高的。
情况正像上一次金融危机重创曼哈顿房市一样，一些买家和投资人反而看到了又一个进入曼哈顿市场的机会，曼哈顿数据分析公司UrbanDigs图表显示，曼哈顿房产签约数在6月和 7月处于最低谷，此后一直在持续攀升。
目前在曼哈顿市场上进行交易的大多为成熟买家，而且多是本土买家，他们了解这座城市，也了解纽约房市发展的规律，因此当一个好房源出现在市场时，他们懂得快速出手，提出符合市场的正确报价。
曼哈顿四面临水土地资源有限导致房价居高不下
我们从曼哈顿房市最近这两个发展周期中可以看到，曼哈顿房价呈现曲线波浪形向上发展的态势，总体来说是一浪高过一浪，也就是说让曼哈顿房价退回到10年前是不可能的，曼哈顿房价也不太可能出现房价大跳水的状况。精明买家就是会利用每次出现的下行周期果断进场，而且曼哈顿的下行周期都比上行周期短，在低谷期最长也就是3-4年左右。
所以我评价目前曼哈顿房市的基本状况是，原本应该在2020年初结束的下行周期，因为遭遇疫情冲击，让曼哈顿房市的低谷期继续延长了一段时间，这个窗口期何时结束，目前没有准确的时间表，也许人人都可以接种疫苗的时候，就是一个关键时间点。
