在我从事房地产的这十多年中，我遇到的最多问题是，你觉得我在哪里买房子好，而且以后房价涨的快呢？
每当遇到这类问题，我一般会问，你买房是自住还是投资呢？
如果买房用于纯投资，这类买家就需要具备一定的房产专业知识，同时了解在纽约房产投资的特点和基本现实。投资房地产有两个回报，一个是租金回报马上可以产生现金流，一个是房产的长期增值。一般追求现金回报的投资人，会选择在某个所谓的差区购买房价偏低的烂房，进行自我翻修，然后再出租，这样才能获取较高的租金回报。但这些差区的房价基本都不太容易增值。而做这类投资的，需要很懂当地法规和风土人情，同时有装修维修的基本技能，自己打理房产，能够处理房客纠纷，但这并不是每个人都可以做到的。
大部分来咨询我的还是买房自住为主，同时又希望未来房产增值。这里需要说明的是，明智的买房人首先将自己的房屋视为房屋，然后才将其视为投资。如果是自住为主的话，考虑重点是未来的这个家，是否能满足你的生活工作的需要。因此优先考虑的是在自己预算的基础上，考察房子的舒适度、上班交通的便利性、社区的配套设施、社区的治安以及孩子的学区等等。
有没有可能找到又满足自住需求又有增值潜力的社区呢？
最近，纽约地产网站Streeteasy出了一份报告，这份分析报告选取了在2017年到2019年之间纽约人卖房的数据，来看看纽约市哪些地区卖房获利赚钱的最多，也就是房价涨的最快，而哪个社区的房价涨的最慢，甚至一些卖家亏本卖房。
这个数据分析，也是基于房产的持有时间，我们知道，在纽约房产一般都要持有5年以上，才能看到明显的获利空间。为了更好说明问题，我们选取持有房产5-10年的数据来进行分析。
首先，我们看看哪三个社区卖房是赚最多的，排在第一位的是东布鲁克林，East Brooklyn。它包括的社区有Bushwick，Bedford–Stuyvesant，Crown Heights和East New York。在这些地区，拥有房产5至10年的屋主，价格中位数增长了98.8％。没错，就是说他们卖房时卖价比当初购买价几乎翻了一倍，平均涨了41.4万美元。
排在第二位的社区是北布鲁克林，North Brooklyn，它的社区包括大家熟悉的Greenpoint，威廉斯堡，以及东威廉斯堡。在这些地区，拥有房产5至10年的屋主，价格中位数增长了79.2%。
排在第三位的社区是Northwest Queens，皇后区的西北部，它的社区包括现在最热门的阿斯托里亚，长岛市，Sunnyside，Ditmars-Steinway, Hunters Point.。在这些地区，拥有房产5至10年的屋主，价格中位数增长了70.1%。
布鲁克林增幅最大的几个社区
皇后区长岛市近年房产发展很快
再来看看，增值最慢的社区是哪几个？排在第一的是曼哈顿upper Eastside,大名鼎鼎的曼哈顿上东城。在持有房产5至10年后卖出的房屋中位数比购买价仅高出31％，平均涨了24.8万美元。
增值最慢的社区第二名是Midtown Manhattan，曼哈顿中城， 5到10年间房价平均涨幅是31.8%，排在第三名的是upper Westside，曼哈顿上西城，5至10年后卖出房子增值了33.9％。
从这份排名中，我们到底读出了哪些信息。
首先，排在房产增值最快第一名的社区，可能是你在纽约住了很久都不太了解的社区。我记得在我之前的一个视频中，我提到，未来值得关注的有潜力的社区就提到Bushwick，Bed-Stuy，这些社区都在布鲁克林的内陆地区，这些社区你现在去看，可能还是看不上眼，但变化已经在悄然进行。首先你会发现，在一些还是陈旧的街区中，已经有一些新的租赁公寓出现，这说明年轻人搬进来了，而且你会发现一些符合年轻人生活的商业设施也进来了，像咖啡馆、酒吧、新潮餐厅等。一个社区面貌的改变有一个明显的征兆就是年轻白领往里面搬了，这样建租赁大楼的开发商就会进来，之后公寓住宅的建设和开发才会开始，这样的轨迹从这几年大家都比较熟悉的长岛市，就可以清晰的看到。
另外判断区域是否未来有发展前景，关注政府的城市规划很重要，前面说到的长岛市和威廉斯堡都是政府对土地进行重新规划后，把原来的工业区重新规划为商业住宅区以后，才蓬勃发展起来的。一方面政府会给予开发商各项优惠措施，比如地税减免鼓励对这个地区进行建设开发，同时政府也会投入资金改善当地的基础设施。
我记得前不久一位朋友问我哪里可以找到100万左右两家庭房产还有增值潜力的，我向他推荐布鲁克林的Bushwick，他马上回我一句，那里不安全吧。还有一个例子也很有趣，纽约华人居住社区法拉盛刚宣布未来会有一个大型水边开发项目，当我在微博发布这则消息时，有一些网友给我留言，说那块破地靠近臭水沟、飞机每天在上面飞，居然开发商抢着要来开发，以后谁会往哪里搬啊。
华人聚居区法拉盛未来的滨水开发项目
这两个例子说明我们对不熟悉的领域，在后知后觉中，形势已经发生了变化，等我们看到或意识到的时候，时机可能错过了。
其次从这个分析报告中，大家可能会非常惊讶发现，纽约曼哈顿，最好的三个社区，居然增值的是最慢的，而且房价都不低。是的，因为它们已经是全纽约最成熟的社区，因为社区成熟，房价自然就贵，增值的能力就会减弱。我们要明白一个道理，当我们享受这个城市最精华地段带来的生活便利性的时候，我们肯定要为此付出代价。并不是上东城或上西城的房子真的有多贵，是房子下面的这块地和社区的成熟资源很贵。因此我们经常说买在曼哈顿，更多的是资源购买和机会购买。
因此，我们寻找自住房，同时又追求有增值潜力的社区，可能思路要开阔些，对房市的动向要敏锐些，同时可能要牺牲某些生活的便利性。像5、6年前买威廉斯堡、长岛市房产的朋友，可能当初你买房的时候也有很大阻力，周围朋友会说买什么鬼地方，治安很差吧，而你当时买这些地方的时候也可能是出于预算有限，无奈的选择，但无论你是有超前眼光还是被动选择，总之6年后的今天证明，这些社区是增值最快的区域，而社区面貌也获得极大改变，变得越来越宜居，越来越迷人。
要使得房产有较大的增值潜力，除了购房地点的选择，以及持有房产时间的长短外，还有一个决定因素就是何时买。如果买在房市的高峰期，而卖在房市的低谷期，你的获利也会大打折扣。现在纽约房地产因为受疫情冲击，整个房市处于低谷，因此留给买家一个难得的进场窗口期，加上历史性的低利率，因此是一个绝佳的买入时机。至于在哪里买，你可以根据自身的实际情况，和有经验的地产经纪人讨论。
