纽约买房流程（一）

买房前的准备

首先你要知道你能买得起多少钱的房子。如果你不需要贷款，全现金购买，那就看你手头有多少流动资金。要注意的是，除购房款外，需要额外准备5%-10%的过户费和未来一年的房屋维持费。

如果需要贷款，有一个简便的计算方法确定可以买什么价格范围的房产。一般来说你能贷到最高贷款额度是家庭年收入的4-5倍。如果你家的年收入是$100,000，你可以得到贷款额为$400,000-$500,000。如果你有$80,000现金做首付款(Down Payment)，你就能买$480,000-$580,000的房子。

纽约买房流程（二）

选择房产经纪人

为什么买房一定要找经纪人？

首先，经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。 

第二，经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。

纽约买房流程（三）

贷款预批

据美国房地产经纪人协会统计，83.5%的人是贷款买房。如果你是用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预批。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主财务状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)。你的经纪人要根据你的财务状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主财务状况表。如果是现金买房，买主财务状况表就是卖主唯一的依据，所以在报价时一定要附上这份表。

纽约买房流程（四）

选房看房

当您拿到银行贷款预批信，并且已经有首期款存在美国账户之后，你就进入了买房最重要一个环节：选房看房。经纪人会根据你的要求为你搜索房源，之后将相关的房源信息发到你的电子邮箱或微信。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋、连栋屋或公寓），社区，建筑年代等等。虽然学区也是搜索标准之一，但经纪人是不能评价所谓的学区好坏，所以你要把学校所在地的房子都找出来，然后根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校区域内。

纽约买房流程（五）

检验房屋

在纽约，验房的步骤在签署合同之前，当买家有意向购买该房屋时，征得卖家同意，请有执照的验房师（Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐2-3位验屋师，供买主挑选。如果购买的是公寓，买家一般会省去验屋这一环节。 

纽约买房流程（六）

出价和合同签署

选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括: 房子上市历史，市场分析 (Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics）。

房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。

纽约买房流程（七）

申请贷款

如果不是现金交易，贷款就是购房的关键一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。

纽约买房流程（八）

房屋保险

除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。

纽约买房流程（九）

交接过户

买房过程，还有一个重要的专业人士为您保驾护航，那就是地产律师，他们的作用就是保证买主得到合法产权，使整个交易顺畅没有瑕疵和后遗症。所以买主必须聘请地产律师。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。