在我服务客户的过程中，我经常会被问到这样一个问题，某某地方房价未来会涨吗？房价的涨和跌取决于很多因素，其中最主要的决定因素就是供求关系，通俗的说，想买房的人多过市场上可供购买的房子，也就是供不应求，房价就会上涨。所以一个地区人口保持正增长，是房价能维持长期稳定甚至上涨的决定因素。
纽约房价在2020年出现下跌的最主要的原因，便是有大批纽约人离开了纽约。我在一年前的一期视频中专门聊了这个话题，疫情中究竟有多少人搬离了纽约，他们都去了哪里？而今天这个视频，我就来聊聊整整一年后，有多少人又搬回了纽约。
前不久，纽约市主计长斯科特•斯金格 (Scott Stringer) 发布了一份新报告，全面分析过去的20个月里，谁搬离了纽约，谁又回到了纽约市。
纽约市主计长斯科特•斯金格 (Scott Stringer)
大多数人离开的富裕社区的居民
从这份报告可以看出，大部分在疫情期间离开纽约的是富裕社区的居民，而且这些人主要集中在曼哈顿。这就非常说明了为什么曼哈顿房产在疫情期间遭遇重创。在疫情大爆发的2020年三月份，曼哈顿有21,547 户家庭向美国邮证局提交了地址变更表，他们的家庭收入属于纽约市10%的最富有家庭，比如曼哈顿上西城疫情期间有25,000 人搬离曼哈顿，上西城家庭的平均收入是14万美金，是纽约平均家庭收入的2倍。光2020夏季，搬离曼哈顿的人数是往年迁出量的五倍，远高于纽约其他四个行政区。
大多数搬离的人并没有走多远
仔细分析这些搬离曼哈顿的家庭，你会发现他们实际上并没有走远，这份报告指出，大约 60% 的人搬到了纽约其他四个行政区，最受欢迎的目的地是布鲁克林区，有20,000 名曼哈顿居民只是跨过了东河，到布鲁克林寻找空间更大的居住环境。其他人迁移到长岛、纽约上州、以及临近的新泽西州和康州，当让也有更远的洛杉矶或迈阿密。
几乎无人离开的社区
相对于曼哈顿，纽约其他四个行政区外流人口则少了许多。数据显示2020 年，皇后区的杰克逊高地、布朗士的梅尔罗斯和布鲁克林的东纽约共有 1,100 人搬走，这仅比 2019 年离开这三个社区的人数多 400 人。全纽约市有 70 个邮政编码也是这种状况，大多数集中在布朗士、皇后区和布鲁克林三个行政区。在整个疫情期间没有大量迁移潮出现的往往是收入较低的社区，在这些地区居民不一定有能力离开这座城市。这也从一定程度上说明了，为什么疫情期间像布鲁克林等社区房价没有大幅下跌的原因，而且部分社区，像具有郊外居住条件的史丹顿岛因为曼哈顿居民搬入，而房价有所上涨。
谁最终回来了？
随着纽约疫情的有效控制和疫苗的普及率，这种搬离潮很快在纽约消退。同时人们生活工作逐步恢复常态，曼哈顿大部分商业娱乐餐饮恢复正常，之前离开的人们开始回流。纽约主计长的报告显示， 2021 年 7 月至 9 月期间，曼哈顿14 个居住社区的搬入人数比 2019 年同期增加一倍多,最多回流的社区包括切尔西、默里山和格林威治村。这期间净增加的 6,300 名新纽约人进入租赁市场，直接导致曼哈顿的租金在短期内快速回升。斯金格的报告显示，纽约市自2021年 7 月以来人口保持净流入，疫情期间离开的人中，约有四分之三已经回流或被替代。
纽约市人口超过880万
恰好，2021年纽约每十年一次的人口普查结果出炉，最新人口普查数据显示，纽约市在 2010 年至 2020 年的10年间增加了 629,000 人，增长了 8%。是全国大城市中增长率最高的城市之一，纽约市现在总人口超过 880 万。
具体到每个行政区，布鲁克林的人口增长了 9.2%，是所有行政区中增幅最大的。皇后区增加 7.8%，曼哈顿上涨 6.8%，布朗克斯上涨 6.3% ，史坦顿岛增加了 5.8%。
从族裔人口的变化来说，布鲁克林差异最大，在过去十年中，布鲁克林亚洲人口激增了 43%，白人人口增长 8.4%，黑人人口则下降了 8.7%，总体而言，纽约市在过去十年中失去了 4.5% 的黑人人口。
纽约市10年间人口的正向增长，一方面象征着这个世界第一大都市的活力、吸引力和魅力，同时也保证了纽约房地产发展的源动力，这也间接说明了纽约房价最近十年的上涨总趋势是由正向的人口数量支撑的，而不是泡沫的虚高。
纽约是否是宜居城市？
不过，2021年7月份，《美国新闻与世界报道》(U.S.News & World Report)杂志，对美国150个城市的宜居程度进行了排名，纽约市在全美150个城市中仅列第118位，属於最不宜居的城市之一，这篇文章指出拉低纽约分数的便是高昂的房租及房价使得许多人无法在此过上舒适的生活。看到这份排名，很多人可能会联想到，纽约会不会是一个失去吸引力的城市，既然被评为不易居，未来房价肯定会下跌。做这样的联想真是大可不必，也不符合逻辑。对很多从中国来的朋友，实际上很容易理解这个概念，中国四大一线城市北上广深，是所有的年轻人或有实力的富人向往的城市，房价也是全中国最高的地方，从房价来说它们并不宜居，但它们的确是全中国数一数二最具有影响力和吸引力的城市。
作为全球第一大都市，纽约单从房价上来看，虽然贵，但在全美最贵的大都市中纽约房价仅排在第七位，纽约房价中位数是59万美元，租金中位数是1442美元，而且2020年疫情后，纽约还跌出了全美最贵的十大社区的排名。从这个角度来说，纽约还是可负担起的大都市。事实上，纽约的房价差距很大，它具有极大的包容性可以容纳各类收入的家庭居住，从10万不到的合作公寓到上亿豪宅，你都可以找到自己的理想居所。在我从事房地产的这几年中，我服务和帮助了很多华人第一代移民，他们经过自身努力打拼，最终都在纽约安居置业，我可以很自豪的说华人是纽约拥屋率最高的族裔，所以我想告诉每一个来纽约追梦的朋友，欢迎来纽约，这里总有一盏灯一扇窗为你点亮和敞开。
