进入2023年，纽约房市出现一些新迹象，由于今年纽约属于暖冬，原本开春才活跃的市场，在2月份就出现不少买家的咨询和看房要求。同时年初房贷利率有所下降，贷款买家在经过大半年美联储加息的洗礼之后，选择不再继续等待，因此最新披露的纽约2月份房产数据出现一些新动态，非常值得分析。
与 1 月份相比，2023年2 月份新签约房源数量跃升 32%，原因是买家强劲复苏。尽管如此，与2022年上半年火爆的销售市场相比，纽约市的房屋销售仍然较为温和，2 月份新签约房源数量同去年同期相比下降 21%。
StreetEasy数据显示纽约市的买家仍在积极购房，待售房源收到的平均查询数量比 2019年疫情前正常时期高出 9%。强劲的买家兴趣，加上低库存，意味着处于有利地位的卖家可以期待强劲的报价。
然而，由于负担能力是头等大事，纽约市的买家在寻找预算范围内的房屋时表现出了耐心。StreetEasy的最新数据显示，待售房屋在市场上停留的时间更长。纽约市的一套典型房屋在 111 天内签订合同，比一年前增加了 24 天，当时市场因买家锁定低抵押贷款利率而升温。这也比疫情之前的 2019 年 2 月增加了 12 天。在当前的市场条件下，具有竞争力的定价策略更为重要。
周末房屋公展 买家等待进入看房
过高定价意味着更长的上市时间
在经历了2022年竞争激烈的市场之后，买家正在慢慢恢复谈判能力。根据Zillow 最近的一项全国调查，近五分之三的经纪人表示，买家正在花更多时间考虑购房，并更频繁地提出低于标价的报价。
如果标价在该区域中位数价格 5% 以内浮动的房源在 2 月份平均在市场停留 117 天。然而，价格比同类挂牌价高出 5% 至 30% 的房屋在市场上停留了 156 天，多出大约六周时间。价格比同类挂牌价高出 30% 以上的房屋在市场上停留了 183 天，又多了 9 周。
上市时间的增加表明，今年卖家不应期望买家之间的竞争与去年一样激烈。由于抵押贷款利率仍然居高不下，负担能力是许多买家最关心的问题。目前的买家已经表现出耐心，愿意在预算范围内找到他们的梦想家园，而不是妥协，这使得卖家很难要价远高于同类房源。
说到房价，经过大幅加息之后，很多买家想象纽约房价应该是下跌的。实际情况是，纽约市房价增长速度的确放缓了，但房价并没有明显下跌，2023年2月份同比上涨 1.2%，过去三个月平均上涨约 3%。2 月份售出的所有房源的售价与初始要价的中值比率是 95.2%，这意味着房源售价比要价低 4.8%。去年 2 月，这一比率为 97.1%，比要价低 2.9%。
从以上房价走势图中可以看出，以曼哈顿为例（蓝色曲线），2021年三月曼哈顿房价处于疫情后的最低谷，房价中位数是$101.9万，之后开始爬升到2022年八月达到峰值，中位数达到$111万，之后由于利率原因，房价回调，目前2023年2月份的曼哈顿房价中位数是$108.1万，一年前的2022年2月的房价中位数为$107.7。
库存不匹配也是销售放缓的原因
销售放缓的另一个原因是持续的库存短缺。今年 2 月待售库存同比增长 4.2% 至 16,169套，但目前的库存水平仍比疫情前正常水平低 6%。此外，2 月份新上市房源数量同比下降 19.6%，使待售库存继续面临下行压力。然而，StreetEasy 上的待售房源平均收到的买家询价增加了 9%，这表明买家正在争夺有限的库存，而处于有利地位的卖家可以期待强劲的报价。
尽管对有限的库存展开竞争，但每月飙升的抵押贷款还款额让买家几乎没有扩展预算的空间。因此，与去年相比，卖家不太可能收到高于要价的报价。在去年竞争激烈的购房期间，StreetEasy上近五分之一的房源售价高于初始要价，但在 2023 年 2 月，十分之一的房源售价高于要价。
豪宅买家正在犹豫是否达成交易
纽约豪宅市场指的是价格为 350 万美元及以上的房产，2 月份买家平均查询数量比疫情前2019年增加了 3.3%。尽管买家兴趣增加，但自 2021 年底打破纪录以来，豪宅销售已变得较为温和。在 2023 年 2 月签署了 134 份豪宅合同，比一年前下降 38%，比2021年 11 月的峰值低 54% 。
曼哈顿仍然占据豪宅市场的最大份额：今年 2 月全市范围内的豪宅合同中，十分之九位于该区，其余则位于布鲁克林。2 月份豪宅在市场上停留的中位数时间为 143 天，比去年 2 月份多了29 天。
与整体市场类似，在金融市场波动加剧的情况下，豪宅买家在签订合同前也需要更多时间。随着房源在市场上停留的时间更长，近三分之一 的豪宅房源在 2 月份降低了要价。一年前，只有大约五分之一的房源降低了要价。
尽管如此，位置优越的豪宅房源继续迅速找到买家。2 月，五分之一的豪宅上市后 90 天内签订合同。2 月份最昂贵的合同是位于 150 Central Park South 的全层公寓，室内面积约 6,500 平方英尺，售价 3,000 万美元，仅用了 24 天就签订了合同。
150 Central Park South顶层公寓24天三千万售出
买卖双方需要注意的问题
随着买家越来越关注可负担性，具有竞争力的定价策略现在比以往更加重要。由于库存有限，价格合理的房屋仍然可以期待买家的强劲需求。在瞬息万变的市场中，与具有丰富经验的专业房地产经纪人合作非常重要，他们能提出一个成功的定价策略。
虽然一些买家可能认为可以再等待下去，以期待市场更明朗化，但今年房价不太可能大幅下跌。纽约市待售房屋库存将在春季和初夏逐渐增加，但不足以显著减缓房价增长。此外，进入市场的新房源比去年少，因为在 2022 年之前锁定低利率的现有房主仍然不愿将房屋投放市场。未来几个月抵押贷款利率将继续波动，不过一旦利率下降将导致买家之间的竞争加剧。
我本人在2023年一和二月已经帮助数十位买家签订了购房合约，其中一半为现金买家，这部分买家不受利率影响，同时又享受到因利率上涨带来的利好。普遍来说卖家的定价更趋于合理，也更愿意谈判，并适当做出价格让步。同时在购买新楼盘的时候，部分开发商也限时推出买低利率(buydown rate)的优惠，我的几位现金买家为此拿到$5000-$30000不等的价格优惠。但市场也有一个现象，就是好房源依旧抢手，一个位于曼哈顿中城核心地段的新楼盘，户数不多定价合理以及地段的稀缺性，出现多个买家竞争一个房源的情况，在三个月内超过50%房源签约，成为纽约近期签约速度最快的楼盘。
（资料数据来源：Street easy，Zillow）
陈东，纽约资深地产人，东方地产创始人，北美首档房产节目“安家纽约”创办人。在纽约地产界建立良好口碑和人脉，对大纽约地区的房产发展脉络有深刻了解，十多年间帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想，被业界誉为纽约华人地产界指标性人物。拥有纽约州地产经纪执照和纽约地产讲师执照，并创立YouTube个人频道“安家纽约陈东”。
